Rosenborggata 9 A - 0356 Oslo - Telefon 907 81 521 - Epost

Ny lov om borettslag

Lov om borettslag som ble vedtatt for en tid tilbake, trådte i kraft 15. august 2005. Her finner du litt informasjon som angår deg!
Tidligere var du leieboer, og husleieloven regulerte forholdet mellom deg og laget. Slik er det ikke lenger. Du bor nå i laget i kraft av din borett. Din bruk av leiligheten reguleres nå direkte i loven. Borettslagsleiligheter er nå blitt en type eierboliger og ikke leieobjekter.

Borettslagets vedtekter
Vedtektene i borettslaget ditt må endres på neste års generalforsamling (årsmøte), slik at de viktige endringene i loven blir reflektert der også. Jeg har henvendt meg til OBOS juridiske avdeling, og fått opplyst at OBOS har under utarbeidelse helt nye standardvedtekter for sine tilknyttede lag. Alle rettigheter og plikter av betydning for deg og borettslaget må heretter komme til uttrykk i vedtektene, siden loven ikke har detaljerte bestemmelser om alle relevante forhold. Dersom ditt lag ikke har en slik tilknytning til OBOS, vil jeg anbefale styret å ta kontakt med en advokat som har satt seg inn i den nye lovens konsekvenser.

Forholdet til andre lover
Kjøpere av borettslagsleiligheter har nå fått samme forbrukervern som kjøpere av selveierboliger. Bustadoppføringsloven gjelder for nye borettslag, og Avhendingsloven gjelder også ved kjøp og salg.

Husleietvistutvalget
En konsekvens av den nye loven er at tvister av husleierettslig art ikke lengre kan bringes inn for denne særdomstolen for avgjørelse. Utvalget avgjør kun saker som følger av husleieloven.

På mange måter er dette synd, fordi det gikk raskt og rimelig for seg med denne utvalgs-behandlingen. Også utgiftene til juridisk bistand blir gjerne lavere, og det er slettes ikke i alle husleietvister man trenger advokat for å bringe saken inn for utvalget. Alle borettslagstvister må nå bringes inn for de alminnelige domstoler.

Retten til å overlate bruken til andre
Hovedregelen er fortsatt at andelseieren skal bebo leiligheten selv. Tidligere var retten til fremleie svært begrenset. Nå kan du etter ett års leietid og å ha bodd der selv, leie ut boligen til andre i opptil tre år. Hvis du ønsker å overlate bruken til en slektning i rett oppadstigende eller nedstigende linje, er denne bruken ikke tidsbegrenset. Du kan i prinsippet også leie ut en hybel i leiligheten såfremt du også bor der selv!

Forkjøpsrettsbestemmelser
Tidligere var forkjøpsrettsbestemmelsene detaljregulerte, og med forbud mot andre regler enn de som fremgikk av loven. Det enkelte borettslag kan nå selv bestemme om det skal gjelde forkjøpsrett, og hvem som i så fall skal ha forkjøpsrett. Tidligere kunne naboen tre inn i det høyeste bud i svært mange borettslag, men noen slik automatisk forkjøpsrett gjelder ikke lengre. Men dersom det er innført forkjøpsrett, enten for andelseiere eller andre, har loven bestemmelser om forkjøpsretten. Fra i år kan disse bestemmelsene fravikes i vedtektene dersom loven ikke bestemmer noe annet.

Vedlikehold
Nye bestemmelser om hva borettslaget har ansvar for av vedlikehold, og vedlikeholdsplikten til den enkelte andelseier er også kommet inn i den nye loven.
Rettsregistrering av andelene
Det er inntatt helt nye bestemmelser om at andeler i borettslag skal registreres i grunnboken. Også reglene i tinglysningsloven skal gjelde for borettslagsleiligheter så langt ikke noe annet er bestemt i loven. Disse bestemmelsene er ikke trådt i kraft, og ikrafttredelsen vil utstå til grunnboken er reorganisert til å fungere som rettsregister for borettslagsandeler. Departementet tar sikte på at den nye rettsvernsordningen kan iverksettes fra 1. juli 2006. Det skal betales et gebyr (ikke dokumentavgift for borettslagsleiligheter!) som skal tilsvare selvkost og som trolig vil utgjøre ca. 500 kroner.

Overgangsbestemmelser
Det ofte nødvendig med overgangsbestemmelser når vi får en ny lov til erstatning for en tidligere. I lov om borettslag er disse bestemmelsene plassert i kapittel 14. Vedtektsbestemmelser og avtalebestemmelser som er i strid med den nye loven, faller bort ett år etter ikrafttredelsen. Borettslagenes styrer må derfor se til at lagenes vedtekter på et tidligere tidspunkt blir endret, slik at vedtektene er i samsvar med loven.
I og med at husleiekontraktene bortfaller, bør de av bestemmelsene i husleiekontraktene som skal videreføres, innføres i vedtektene.

Advokat Ole Christian Høie

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Telefon 907 81 521