Redusér arveavgiften ved å overføre familiehytten til barna
09/12/09 Seksjon: Arv og arveavgift
Redusér arveavgiften ved å overføre familiehytten til barna – arveavgift og bruksrett
Eier du en hytte sammen med din ektefelle? Skal dere bruke hytten så lenge helsen holder? Skal barna overta hytten etter at dere er gått bort? Hvis svaret er ja på alle tre spørsmål og dere i tillegg ønsker å redusere arveavgiften for barna etter at dere er gått bort, kan det være en god idé å overføre hytten allerede nå, samtidig som dere sikres livsvarig bruksrett.
Til alle foreldre med voksne barn
Redusér arveavgiften ved å overføre familiehytten til barna – arveavgift og bruksrett
Eier du en hytte sammen med din ektefelle? Skal dere bruke hytten så lenge helsen holder? Skal barna overta hytten etter at dere er gått bort? Hvis svaret er ja på alle tre spørsmål og dere i tillegg ønsker å redusere arveavgiften for barna etter at dere er gått bort, kan det være en god idé å overføre hytten allerede nå, samtidig som dere sikres livsvarig bruksrett.
Etter dagens regler og satser for arveavgift, kan hvert barn arve eller motta som gave kr. 470.000,- fra hver av foreldrene arveavgiftsfritt. Av de neste kr. 330.000,- skal det svares 6 % arveavgift. Av det overskytende skal det svares 10 % arveavgift.
Det er mange voksne barn som til tross for god inntekt opplever at de ikke har råd til å overta familiehytten, fordi arveavgiften blir for høy når arven faller. Kanskje må barna velge mellom å selge barndomshjemmet eller hytten for å få råd til å betale arveavgiften. I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på hvorledes foreldre med voksne barn kan overføre familiehytten til neste generasjon mens de fremdeles lever, med gunstig virkning for arveavgiften samtidig som foreldrene sikrer seg livsvarig bruksrett til hytten.
Eksempel 1
Ekteparet Peder (60 år) og Pauline (59 år) eier en fjellhytte med en markedsverdi på kr. 1.000.000,-. Sønnen, Pål (30 år) er enebarn, og er svært knyttet til hytten. Selv om markedet for fritidsboliger naturligvis kan falle, tilsier all erfaring at hyttens markedsverdi bare vil øke for hvert år. Ettersom Pål også vil arve sitt barndomshjem (med en verdi på et par millioner) i tillegg til alt annet av verdier som de gjeldfrie foreldrene etterlater seg, er det mulig at Pål må selge hytten for å få råd til å betale arveavgiften.
Vi tenker oss at Peder og Pauline beslutter å overføre eiendomsretten til Pål, samtidig som de sikrer seg livsvarig og tinglyst bruksrett. Bruksretten utgjør en heftelse på eiendommen som reduserer eiendommens verdi. Dermed blir også beregningsgrunnlaget for arveavgift redusert, fordi Pål kan kreve fradrag for heftelsen.
Peder og Paulines bruksrett må imidlertid begrenses til fire uker per år. En mer omfattende bruksrett vil ikke bli akseptert som fradrag av Skattefogden.
Spørsmålet er så: Hvor meget er den livsvarige bruksretten verdt? Svaret beror dels på den yngste ektefellens gjenværende levetid. Enkelt forklart: Jo yngre den yngste ektefellen er, desto mer verdt er bruksretten. Tabeller i arveavgiftsloven tar nemlig utgangspunkt i den yngste ektefellens forventede gjenværende levetid. Svaret beror dernest på hyttens markedsverdi ettersom markedsverdien sier noe om hva hytten kan leies ut for i det frie markedet. Skattefogden gjør normalt bruk av en standardformel for å regne ut potensiell leiepris.
Tilbake til eksempelet: Pål kan kreve fradrag for kr. 317.140,-. Nettoverdien som Pål mottar i gave blir dermed (1.000.000 minus 317.140) kr. 682.860,-. Pål kan i tillegg kreve fradrag for dokumentavgift og tinglysningsgebyr, så sant det er han og ikke foreldrene som betaler for det.
Eksempel 2
Ekteparet Morten (48 år) og Marte (45 år) sitter forholdsvis godt i det. De bor i en flott villaeiendom på Oslos beste vestkant, og for et par år siden kjøpte de en nyoppført prakthytte ikke så langt ifra en av landets mest populære alpinbakker. Morten og Marte har innhentet en verditakst hvor hyttens markedsverdi er estimert til kr. 3.500.000,-. Den potensielle arveavgiften for barna Martin (22 år) og Møyfrid (20 år) er således betydelig.
Også Morten og Marte beslutter å overføre hytten til barna. I dette eksempelet vil barna Martin og Møyfrid totalt kunne kreve fradrag for foreldrenes bruksrett med kr. 1.393.560,- i tillegg til utgifter til dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
Vi understreker for ordens skyld at Skattefogden har anledning til å ”overprøve” partenes angivelser av eiendommers markedsverdi og dermed også verdien av bruksretten.
Strenge krav til såkalt rådighetsovergang
Vi har allerede nevnt at bruksretten ikke kan være mer omfattende enn fire uker per år. I tillegg forutsettes det at barna, etter at de har fått eiendomsretten overført til seg, rent faktisk handler som eiere. Etter at eiendomsretten er overført er det altså barna, og ikke foreldrene, som må betale for vedlikehold av hytten og faste utgifter (for eksempel kommunale avgifter, forsikring for fritidsbolig og så videre).
Dersom den reelle bruksretten for foreldrene er mer omfattende enn fire uker, og særlig om foreldrene fortsetter som før med å betale regninger som refererer seg til hytten, risikerer en at Skattefogden ikke anser at den såkalte eierrådigheten er gått over på barna. Enklere forklart: Skattefogden anser at ”alt er som før”, og at det kun er på papiret at eiendomsretten er overført til barna. I så fall har Skattefogden anledning til å fatte vedtak om såkalt utsatt rådighet, som normalt innebærer at Skattefogden utsetter beregningen av arveavgift til etter at foreldrene er gått bort, og uten at barna får fradrag for verdien av bruksretten. I mellomtiden har verdien av hytten med all sannsynlighet øket betraktelig, noe som vil føre til enda høyere arveavgift.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Redusér arveavgiften ved å overføre familiehytten til barna – arveavgift og bruksrett
Eier du en hytte sammen med din ektefelle? Skal dere bruke hytten så lenge helsen holder? Skal barna overta hytten etter at dere er gått bort? Hvis svaret er ja på alle tre spørsmål og dere i tillegg ønsker å redusere arveavgiften for barna etter at dere er gått bort, kan det være en god idé å overføre hytten allerede nå, samtidig som dere sikres livsvarig bruksrett.
Etter dagens regler og satser for arveavgift, kan hvert barn arve eller motta som gave kr. 470.000,- fra hver av foreldrene arveavgiftsfritt. Av de neste kr. 330.000,- skal det svares 6 % arveavgift. Av det overskytende skal det svares 10 % arveavgift.
Det er mange voksne barn som til tross for god inntekt opplever at de ikke har råd til å overta familiehytten, fordi arveavgiften blir for høy når arven faller. Kanskje må barna velge mellom å selge barndomshjemmet eller hytten for å få råd til å betale arveavgiften. I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på hvorledes foreldre med voksne barn kan overføre familiehytten til neste generasjon mens de fremdeles lever, med gunstig virkning for arveavgiften samtidig som foreldrene sikrer seg livsvarig bruksrett til hytten.
Eksempel 1
Ekteparet Peder (60 år) og Pauline (59 år) eier en fjellhytte med en markedsverdi på kr. 1.000.000,-. Sønnen, Pål (30 år) er enebarn, og er svært knyttet til hytten. Selv om markedet for fritidsboliger naturligvis kan falle, tilsier all erfaring at hyttens markedsverdi bare vil øke for hvert år. Ettersom Pål også vil arve sitt barndomshjem (med en verdi på et par millioner) i tillegg til alt annet av verdier som de gjeldfrie foreldrene etterlater seg, er det mulig at Pål må selge hytten for å få råd til å betale arveavgiften.
Vi tenker oss at Peder og Pauline beslutter å overføre eiendomsretten til Pål, samtidig som de sikrer seg livsvarig og tinglyst bruksrett. Bruksretten utgjør en heftelse på eiendommen som reduserer eiendommens verdi. Dermed blir også beregningsgrunnlaget for arveavgift redusert, fordi Pål kan kreve fradrag for heftelsen.
Peder og Paulines bruksrett må imidlertid begrenses til fire uker per år. En mer omfattende bruksrett vil ikke bli akseptert som fradrag av Skattefogden.
Spørsmålet er så: Hvor meget er den livsvarige bruksretten verdt? Svaret beror dels på den yngste ektefellens gjenværende levetid. Enkelt forklart: Jo yngre den yngste ektefellen er, desto mer verdt er bruksretten. Tabeller i arveavgiftsloven tar nemlig utgangspunkt i den yngste ektefellens forventede gjenværende levetid. Svaret beror dernest på hyttens markedsverdi ettersom markedsverdien sier noe om hva hytten kan leies ut for i det frie markedet. Skattefogden gjør normalt bruk av en standardformel for å regne ut potensiell leiepris.
Tilbake til eksempelet: Pål kan kreve fradrag for kr. 317.140,-. Nettoverdien som Pål mottar i gave blir dermed (1.000.000 minus 317.140) kr. 682.860,-. Pål kan i tillegg kreve fradrag for dokumentavgift og tinglysningsgebyr, så sant det er han og ikke foreldrene som betaler for det.
Eksempel 2
Ekteparet Morten (48 år) og Marte (45 år) sitter forholdsvis godt i det. De bor i en flott villaeiendom på Oslos beste vestkant, og for et par år siden kjøpte de en nyoppført prakthytte ikke så langt ifra en av landets mest populære alpinbakker. Morten og Marte har innhentet en verditakst hvor hyttens markedsverdi er estimert til kr. 3.500.000,-. Den potensielle arveavgiften for barna Martin (22 år) og Møyfrid (20 år) er således betydelig.
Også Morten og Marte beslutter å overføre hytten til barna. I dette eksempelet vil barna Martin og Møyfrid totalt kunne kreve fradrag for foreldrenes bruksrett med kr. 1.393.560,- i tillegg til utgifter til dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
Vi understreker for ordens skyld at Skattefogden har anledning til å ”overprøve” partenes angivelser av eiendommers markedsverdi og dermed også verdien av bruksretten.
Strenge krav til såkalt rådighetsovergang
Vi har allerede nevnt at bruksretten ikke kan være mer omfattende enn fire uker per år. I tillegg forutsettes det at barna, etter at de har fått eiendomsretten overført til seg, rent faktisk handler som eiere. Etter at eiendomsretten er overført er det altså barna, og ikke foreldrene, som må betale for vedlikehold av hytten og faste utgifter (for eksempel kommunale avgifter, forsikring for fritidsbolig og så videre).
Dersom den reelle bruksretten for foreldrene er mer omfattende enn fire uker, og særlig om foreldrene fortsetter som før med å betale regninger som refererer seg til hytten, risikerer en at Skattefogden ikke anser at den såkalte eierrådigheten er gått over på barna. Enklere forklart: Skattefogden anser at ”alt er som før”, og at det kun er på papiret at eiendomsretten er overført til barna. I så fall har Skattefogden anledning til å fatte vedtak om såkalt utsatt rådighet, som normalt innebærer at Skattefogden utsetter beregningen av arveavgift til etter at foreldrene er gått bort, og uten at barna får fradrag for verdien av bruksretten. I mellomtiden har verdien av hytten med all sannsynlighet øket betraktelig, noe som vil føre til enda høyere arveavgift.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no