Litt om ”gjengs leie” og reglene vedrørende husleieendringer
19/03/05 Seksjon: Boligrett
I januar 2000 trådte vår nå gjeldende Husleielov i kraft. Da ble det innført nye regler for leiefastsettelse i nye leieforhold og helt nye regler for oppregulering eller nedregulering av leien i løpende leiekontrakter. Hvis du har fått oppregulert din husleie i den senere tid, eller får varsel om husleieøkning, er det en del forhold både du og utleier må ha klart for dere.
En gang hvert år kan en utleier, med en måneds varsel, kreve at din husleie skal økes gjennom såkalt Indeksregulering. Det betyr at utleier kan kreve leien oppregulert tilsvarende økningen i konsumprisindeksen de siste 12 måneder. Dette fremgår av husleielovens § 4-2. Med den lave økning i konsumprisindeksen de siste årene har slik årlig regulering ikke blitt noen spesielt tung belastning for leieboere.
Det som kan skape problemer er bestemmelsen i lovens § 4-3, som sier at dersom ditt leieforhold har vart i minst to år og seks måneder, uten annen endring enn indeksregulering, kan hver av partene uten å gå til oppsigelse av leieforholdet sette frem krav om at leien blir satt til det som loven kaller ”gjengs leie”. Hvis vi tenker oss et marked med stigende leiepriser, vil en utleier fort gjøre bruk av denne retten. Tilsvarende, dersom markedsprisen har falt i løpet av de siste par årene, kan en leietaker selv sette frem krav om nedregulering til gjengs leie! Senere i artikkelen vil du finne en nærmere forklaring på disse ”fenomenene”.
Det både utleier og leietaker må være spesielt oppmerksomme på, er at kravet om fastsettelse av gjengs leie ikke kan settes i verk før det er gått seks måneder fra kravet ble fremsatt skriftlig. Gjengs leie kan følgelig bare kreves og iverksettes en gang hvert tredje år. Hvis utleier stipulerer et nytt leiebeløp og gir beskjed om at dette anser utleier for å være gjengs leie i området for tilsvarende leiligheter, er det imidlertid ikke dermed sagt at dette beløpet skal være den nye leien. Og blir leieøkning – i strid med lovens bestemmelser om 6 måneders frist – iverksatt straks – er dette ulovlig og vil kunne kreves tilbake dersom den nye leien betales med protest vedrørende fremgangsmåten. Og dersom leietaker gjør oppmerksom på lovens system og regler, protesterer mot fremgangsmåten (skriftlig – gjerne via rekommandert brev-) vil en leietaker ikke misligholde leieavtalen dersom vedkommende i de første seks månedene nøyer seg med å betale den ”gamle” leien.
Jeg vil tro at det ikke er noen ualminnelig fremgangsmåte fra utleieres side jeg har beskrevet ovenfor, og til og med gårdeiere som benytter profesjonelle gårdsbestyrere kan komme til å gå i denne fellen gjennom bestyrerens uaktsomme fremgangsmåte! Det har jeg nylig erfart i min advokatpraksis.
Hva er så ”gjengs leie”, og hvorfor er det innført en krav- og gjennomføringsfrist på 6 måneder? Litt om det siste først. For det første skal varselet gi leietaker en romslig frist til å vurdere hva vedkommende har av alternativer og faktisk vil gjøre med varselet om fastsettelse av ny leie. En leietaker har flere alternativer når et krav om husleieøkning fremsettes på denne måten. Det er jo viktig å få vurdert om husleiekravet faktisk synes rimelig(at det altså gir uttrykk for gjengs leie i det samme geografiske området). Særlig for eldre leieforhold kan den første overgangen fra gammel (lav) leie til gjengs leie bli ganske sterk – til dels dra-matisk. Det er slettes ikke sikkert at leietaker ser seg i stand til å bli boende. Et alternativ er følgelig at leier skal ha rett til og tid til å få sagt opp leieforholdet slik leieavtalen bestemmer.
Et annet alternativ er at leietaker selv forhandler med utleier om leieøkningen. Blir det ikke enighet, har hver av partene rett til å kreve ”gjengs leie” fastsatt av en særskilt nemnd – se husleieloven § 12-2. Som alternativer til å kreve oppnevnt en takstnemnd etter § 12-2 kan en leietaker bringe saken inn for den kommunale instansen Husleienemnda, som også har kompetanse til å fastsette hva gjengs leie for leieobjektet er. Jeg tror dette er et gunstig alternativ for en misfornøyd leietaker – det medfører heller ingen utgifter av betydning. I Oslo har vi en tredje mulighet – å bringe tvisten om hva gjengs leie utgjør inn for Husleietvistutvalget. For alle avgjørelser truffet av disse tre tvisteløsningsorganene gjelder at avgjørelsen kan innankes for Oslo Tingrett for overprøving. Som et siste alternativ kan en misfornøyd leietaker (eller utleier) bringe spørsmålet om gjengs leie direkte inn for Tingretten i stedet for.
Hva er så dette nye begrepet ”gjengs leie”? Hva ”markedsleie” betyr er nok lettere å forstå og forholde seg til. Markedsleie vil for nye leiekontrakter kunne defineres som det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet. Den kan ha en oppadgående eller nedadgående trend – som kjent har utleieprisene i store deler av Oslo vært under press de siste par årene. Det lovgiver har forsøkt å innføre gjennom ”gjengs leie”, er at dette skal være et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Utgangspunktet blir derfor at gjengs leie er en slags teoretisk fastsatt leie, som ikke nødvendigvis er markedsleien på reguleringstidspunktet. Normalt vil disse to begrepene ikke bety den samme leien.
I praksis vil gjengs leie kunne være både lavere og høyere enn den aktuelle markedsleien. Dersom markedsleien har gått nedover i en lengre periode, vil faktisk gjengs leie kunne ligge over markedsleien, fordi gjengs leie mens markedsleien tidligere steg, langsom fulgte etter i en oppadstigende kurve. Følgelig vil gjengs leie i et fallende utleiemarked bli hengende etter fallet i markedsleien inntil markedet snur igjen.
I perioder hvor markedsleien øker over en lengre periode, vil gjengs leie også henge etter, men da med en svakere stigning enn markedsleien, fordi det er så mange langvarige leieforhold der altså gjengs leie bare kan kreves fastsatt hvert tredje år.
Leietakere – særlig i allerede langvarige leieforhold – bør også være klar over at dersom en leietaker har forestått utbedringer og påkostninger på utleieobjektet som innebærer at dette har steget i utleieverdi – altså slik at utleier ved ny utleie kunne krevd en høyere leie enn før påkostningene skjedde – skal denne ”merleien” komme leietager til gode ved fastsettelsen av hva som er gjengs leie. Videre vil husleieloven regulere de aller fleste leieforhold, også borettslagsleieligheter, aksjeleiligheter og obligasjonsleieligheter. For de siste kan det bli gjort fradrag hvis obligasjonsinnskuddet (lånet til gårdeier) som leietaker har ytet, ikke er rentebærende.
Dersom utleier har krevd inn en leie som blir ansett å være høyere enn det som er lovlig, vil leietaker som hovedregel kunne kreve tilbakebetalt den ulovlige merleien. Det er nok bare i mer grelle tilfeller at denne regelen vil kunne anvendes, og kravet på tilbakebetaling foreldes etter den vanlige treårsregelen i foreldelsesloven fra det tidspunktet den ulovlige leien ble krevd og faktisk ble betalt.
Det er nok mange – både utleiere og leietakere – som trenger informasjon om den nye husleielovens bestemmelser og system. Det kan fort dreie seg om betydelige beløp for en leietaker dersom utleier ikke følger lovens regler til punkt og prikke. Men også leietakere kan anses å ha en plikt etter norsk rett til å kjenne til hovedreglene på dette området, nettopp fordi man inngår en leiekontrakt som reguleres av husleieloven. Med denne artikkelen håper jeg at jeg har gitt mitt bidrag til bedre forståelse av reglene og gitt anvisning på hvordan særlig en misfornøyd leietaker kan forholde seg og hvilke rettigheter vedkommende faktisk har.
Ole Christian Høie
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Det som kan skape problemer er bestemmelsen i lovens § 4-3, som sier at dersom ditt leieforhold har vart i minst to år og seks måneder, uten annen endring enn indeksregulering, kan hver av partene uten å gå til oppsigelse av leieforholdet sette frem krav om at leien blir satt til det som loven kaller ”gjengs leie”. Hvis vi tenker oss et marked med stigende leiepriser, vil en utleier fort gjøre bruk av denne retten. Tilsvarende, dersom markedsprisen har falt i løpet av de siste par årene, kan en leietaker selv sette frem krav om nedregulering til gjengs leie! Senere i artikkelen vil du finne en nærmere forklaring på disse ”fenomenene”.
Det både utleier og leietaker må være spesielt oppmerksomme på, er at kravet om fastsettelse av gjengs leie ikke kan settes i verk før det er gått seks måneder fra kravet ble fremsatt skriftlig. Gjengs leie kan følgelig bare kreves og iverksettes en gang hvert tredje år. Hvis utleier stipulerer et nytt leiebeløp og gir beskjed om at dette anser utleier for å være gjengs leie i området for tilsvarende leiligheter, er det imidlertid ikke dermed sagt at dette beløpet skal være den nye leien. Og blir leieøkning – i strid med lovens bestemmelser om 6 måneders frist – iverksatt straks – er dette ulovlig og vil kunne kreves tilbake dersom den nye leien betales med protest vedrørende fremgangsmåten. Og dersom leietaker gjør oppmerksom på lovens system og regler, protesterer mot fremgangsmåten (skriftlig – gjerne via rekommandert brev-) vil en leietaker ikke misligholde leieavtalen dersom vedkommende i de første seks månedene nøyer seg med å betale den ”gamle” leien.
Jeg vil tro at det ikke er noen ualminnelig fremgangsmåte fra utleieres side jeg har beskrevet ovenfor, og til og med gårdeiere som benytter profesjonelle gårdsbestyrere kan komme til å gå i denne fellen gjennom bestyrerens uaktsomme fremgangsmåte! Det har jeg nylig erfart i min advokatpraksis.
Hva er så ”gjengs leie”, og hvorfor er det innført en krav- og gjennomføringsfrist på 6 måneder? Litt om det siste først. For det første skal varselet gi leietaker en romslig frist til å vurdere hva vedkommende har av alternativer og faktisk vil gjøre med varselet om fastsettelse av ny leie. En leietaker har flere alternativer når et krav om husleieøkning fremsettes på denne måten. Det er jo viktig å få vurdert om husleiekravet faktisk synes rimelig(at det altså gir uttrykk for gjengs leie i det samme geografiske området). Særlig for eldre leieforhold kan den første overgangen fra gammel (lav) leie til gjengs leie bli ganske sterk – til dels dra-matisk. Det er slettes ikke sikkert at leietaker ser seg i stand til å bli boende. Et alternativ er følgelig at leier skal ha rett til og tid til å få sagt opp leieforholdet slik leieavtalen bestemmer.
Et annet alternativ er at leietaker selv forhandler med utleier om leieøkningen. Blir det ikke enighet, har hver av partene rett til å kreve ”gjengs leie” fastsatt av en særskilt nemnd – se husleieloven § 12-2. Som alternativer til å kreve oppnevnt en takstnemnd etter § 12-2 kan en leietaker bringe saken inn for den kommunale instansen Husleienemnda, som også har kompetanse til å fastsette hva gjengs leie for leieobjektet er. Jeg tror dette er et gunstig alternativ for en misfornøyd leietaker – det medfører heller ingen utgifter av betydning. I Oslo har vi en tredje mulighet – å bringe tvisten om hva gjengs leie utgjør inn for Husleietvistutvalget. For alle avgjørelser truffet av disse tre tvisteløsningsorganene gjelder at avgjørelsen kan innankes for Oslo Tingrett for overprøving. Som et siste alternativ kan en misfornøyd leietaker (eller utleier) bringe spørsmålet om gjengs leie direkte inn for Tingretten i stedet for.
Hva er så dette nye begrepet ”gjengs leie”? Hva ”markedsleie” betyr er nok lettere å forstå og forholde seg til. Markedsleie vil for nye leiekontrakter kunne defineres som det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet. Den kan ha en oppadgående eller nedadgående trend – som kjent har utleieprisene i store deler av Oslo vært under press de siste par årene. Det lovgiver har forsøkt å innføre gjennom ”gjengs leie”, er at dette skal være et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Utgangspunktet blir derfor at gjengs leie er en slags teoretisk fastsatt leie, som ikke nødvendigvis er markedsleien på reguleringstidspunktet. Normalt vil disse to begrepene ikke bety den samme leien.
I praksis vil gjengs leie kunne være både lavere og høyere enn den aktuelle markedsleien. Dersom markedsleien har gått nedover i en lengre periode, vil faktisk gjengs leie kunne ligge over markedsleien, fordi gjengs leie mens markedsleien tidligere steg, langsom fulgte etter i en oppadstigende kurve. Følgelig vil gjengs leie i et fallende utleiemarked bli hengende etter fallet i markedsleien inntil markedet snur igjen.
I perioder hvor markedsleien øker over en lengre periode, vil gjengs leie også henge etter, men da med en svakere stigning enn markedsleien, fordi det er så mange langvarige leieforhold der altså gjengs leie bare kan kreves fastsatt hvert tredje år.
Leietakere – særlig i allerede langvarige leieforhold – bør også være klar over at dersom en leietaker har forestått utbedringer og påkostninger på utleieobjektet som innebærer at dette har steget i utleieverdi – altså slik at utleier ved ny utleie kunne krevd en høyere leie enn før påkostningene skjedde – skal denne ”merleien” komme leietager til gode ved fastsettelsen av hva som er gjengs leie. Videre vil husleieloven regulere de aller fleste leieforhold, også borettslagsleieligheter, aksjeleiligheter og obligasjonsleieligheter. For de siste kan det bli gjort fradrag hvis obligasjonsinnskuddet (lånet til gårdeier) som leietaker har ytet, ikke er rentebærende.
Dersom utleier har krevd inn en leie som blir ansett å være høyere enn det som er lovlig, vil leietaker som hovedregel kunne kreve tilbakebetalt den ulovlige merleien. Det er nok bare i mer grelle tilfeller at denne regelen vil kunne anvendes, og kravet på tilbakebetaling foreldes etter den vanlige treårsregelen i foreldelsesloven fra det tidspunktet den ulovlige leien ble krevd og faktisk ble betalt.
Det er nok mange – både utleiere og leietakere – som trenger informasjon om den nye husleielovens bestemmelser og system. Det kan fort dreie seg om betydelige beløp for en leietaker dersom utleier ikke følger lovens regler til punkt og prikke. Men også leietakere kan anses å ha en plikt etter norsk rett til å kjenne til hovedreglene på dette området, nettopp fordi man inngår en leiekontrakt som reguleres av husleieloven. Med denne artikkelen håper jeg at jeg har gitt mitt bidrag til bedre forståelse av reglene og gitt anvisning på hvordan særlig en misfornøyd leietaker kan forholde seg og hvilke rettigheter vedkommende faktisk har.
Ole Christian Høie
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no