Kjøpers mangelsbeføyelser – krav om prisavslag - ny høyesterettsdom
28/04/10 Seksjon: Boligrett
Litt om faktum og rettens avgjørelse av mangelsvurderingen
Kjøperne overtok en 27 år gammel bolig mot slutten av 2003. I 2005 igangsatte de oppussingsarbeider, og det ble da påvist bygningstekniske feil som det kostet kr. 75.000 å utbedre. Eiendommen var kjøpt ”som den er”, hvilket som kjent reduserer selgeres ansvar for mangler. Kostnadene utgjorde 3.36 % av kjøpesummen, hvilket ble tillagt utslagsgivende vekt når det gjaldt det første hovedspørsmålet. Med utgangspunkt i tidligere dommer, var det på det rene at de utbedringskostnadene som kan være tilstrekkelige for at en eller flere mangler skal anses å tilfredsstille det såkalte ”vesentlighetskravet” spenner fra cirka tre til seks prosent av kjøpesummen, alt avhengig av boligens karakter og standard. I denne konkrete saken innebar vesentlighetskravet at utbedringskostnadene som utgangspunkt måtte ligge i øvre del av dette spennet. Og i den aktuelle saken fant retten at kostnadene lå godt under det minste som kreves for den boligen det var tale om.
Retten uttalte videre (førsvoterende) når det gjelder mangelsvurdering generelt, at ”Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig med høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverkskikk.”
Fra mitt ståsted er det viktig å peke på at mange kjøpere har alt for store forventninger til hva selgers ansvar faktisk innebærer, og man må utvise edruelighet ved den vurderingen som må foretas før det fremmes krav. Dette gjelder ikke bare synlige mangler, slik som sprekk i et eldre vindu eller behov for overflatebehandling, men også når det dukker opp skjulte feil og mangler slik som i denne konkrete saken. Det folk flest opplever som en mangel, behøver slett ikke representere en mangel i Avhendingslovens forstand! Her er det lett å gå seg vill.
Jeg går i denne korte artikkelen ikke inn på om mangelspørsmålet kan stille seg annerledes i saker hvor for eksempel selger har vært klar over feil og mangler, men bevisst unnlatt å gjøre kjøper eller megler oppmerksom på dette, eller i slik sammenheng har opptrått kvalifisert uaktsomt.
Om reklamasjonsspørsmålet
Etter loven kan selger være ansvarlig for feil og mangler som dukker opp i inntil 5 år etter at handelen er gjennomført. Men jo lenger tid som går, jo mer må det – på generell basis – til for at man kan ha håp om å få erstatning. Noen typetilfeller som ofte dukker opp i praksis er jo senvirkninger av gamle fuktskader, slik som utvikling av kraftige muggsoppangrep som avdekkes først lenge etter kjøpet. I den konkrete saken kom Høyesterett til at det ikke var reklamert innen rimelig tid. Kjøperen hadde reklamert over feilene 3-4 måneder etter at de var blitt oppdaget. Lovens kriterium er at det må reklameres ”innen rimelig tid”. I saken dreide det seg om bygningstekniske feil. Høyesterett uttalte blant annet: ”Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om”.
I vår sak var kjøper ufaglært tømrer med de kunnskaper dette innebar, og på grunn av dette, og at det var gått mer enn to og et halvt år siden overtagelsen da feilen ble oppdaget, kom Høyesterett til at det var reklamert for sent. ”Tidsforløpet skapte en særlig aktivitetsplikt for kjøperne til å få frem reklamasjonen. Loyalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lengre ut i 5-årsperioden etter avhendingsloven § 4-19, annet ledd man kommer før feilen blir oppdaget.”
Som leserne skjønner, det skal ganske mye til for at selger faktisk kan tilpliktes til å betale noe, altså før en rettslig mangel foreligger som juridisk grunnlag for et krav om erstatning. Dessuten har en kjøper et eget ansvar for å reagere raskest mulig når en mangel først er oppdaget med å rette en skriftlig reklamasjon til selger eller selgers ansvarsforsikringsselskap. Med denne høyesterettsavgjørelsen har v i nå faktisk fire sentrale dommer fra Høyesterett som gjelder vesentlighetsvurderingen i § 3-9 andre punktum.
Hvis du selv har behov for juridisk bistand etter et boligkjøp, er det essensielt når din advokat skal vurdere om det faktisk foreligger en rettslig mangel i lovens forstand som du kan påberope deg, at advokaten faktisk er godt kjent med de grensene Høyesterett har trukket, både når det gjelder reklamasjonsplikt og, i særdeleshet, mangelsvurderingen.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Kjøperne overtok en 27 år gammel bolig mot slutten av 2003. I 2005 igangsatte de oppussingsarbeider, og det ble da påvist bygningstekniske feil som det kostet kr. 75.000 å utbedre. Eiendommen var kjøpt ”som den er”, hvilket som kjent reduserer selgeres ansvar for mangler. Kostnadene utgjorde 3.36 % av kjøpesummen, hvilket ble tillagt utslagsgivende vekt når det gjaldt det første hovedspørsmålet. Med utgangspunkt i tidligere dommer, var det på det rene at de utbedringskostnadene som kan være tilstrekkelige for at en eller flere mangler skal anses å tilfredsstille det såkalte ”vesentlighetskravet” spenner fra cirka tre til seks prosent av kjøpesummen, alt avhengig av boligens karakter og standard. I denne konkrete saken innebar vesentlighetskravet at utbedringskostnadene som utgangspunkt måtte ligge i øvre del av dette spennet. Og i den aktuelle saken fant retten at kostnadene lå godt under det minste som kreves for den boligen det var tale om.
Retten uttalte videre (førsvoterende) når det gjelder mangelsvurdering generelt, at ”Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig med høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverkskikk.”
Fra mitt ståsted er det viktig å peke på at mange kjøpere har alt for store forventninger til hva selgers ansvar faktisk innebærer, og man må utvise edruelighet ved den vurderingen som må foretas før det fremmes krav. Dette gjelder ikke bare synlige mangler, slik som sprekk i et eldre vindu eller behov for overflatebehandling, men også når det dukker opp skjulte feil og mangler slik som i denne konkrete saken. Det folk flest opplever som en mangel, behøver slett ikke representere en mangel i Avhendingslovens forstand! Her er det lett å gå seg vill.
Jeg går i denne korte artikkelen ikke inn på om mangelspørsmålet kan stille seg annerledes i saker hvor for eksempel selger har vært klar over feil og mangler, men bevisst unnlatt å gjøre kjøper eller megler oppmerksom på dette, eller i slik sammenheng har opptrått kvalifisert uaktsomt.
Om reklamasjonsspørsmålet
Etter loven kan selger være ansvarlig for feil og mangler som dukker opp i inntil 5 år etter at handelen er gjennomført. Men jo lenger tid som går, jo mer må det – på generell basis – til for at man kan ha håp om å få erstatning. Noen typetilfeller som ofte dukker opp i praksis er jo senvirkninger av gamle fuktskader, slik som utvikling av kraftige muggsoppangrep som avdekkes først lenge etter kjøpet. I den konkrete saken kom Høyesterett til at det ikke var reklamert innen rimelig tid. Kjøperen hadde reklamert over feilene 3-4 måneder etter at de var blitt oppdaget. Lovens kriterium er at det må reklameres ”innen rimelig tid”. I saken dreide det seg om bygningstekniske feil. Høyesterett uttalte blant annet: ”Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om”.
I vår sak var kjøper ufaglært tømrer med de kunnskaper dette innebar, og på grunn av dette, og at det var gått mer enn to og et halvt år siden overtagelsen da feilen ble oppdaget, kom Høyesterett til at det var reklamert for sent. ”Tidsforløpet skapte en særlig aktivitetsplikt for kjøperne til å få frem reklamasjonen. Loyalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lengre ut i 5-årsperioden etter avhendingsloven § 4-19, annet ledd man kommer før feilen blir oppdaget.”
Som leserne skjønner, det skal ganske mye til for at selger faktisk kan tilpliktes til å betale noe, altså før en rettslig mangel foreligger som juridisk grunnlag for et krav om erstatning. Dessuten har en kjøper et eget ansvar for å reagere raskest mulig når en mangel først er oppdaget med å rette en skriftlig reklamasjon til selger eller selgers ansvarsforsikringsselskap. Med denne høyesterettsavgjørelsen har v i nå faktisk fire sentrale dommer fra Høyesterett som gjelder vesentlighetsvurderingen i § 3-9 andre punktum.
Hvis du selv har behov for juridisk bistand etter et boligkjøp, er det essensielt når din advokat skal vurdere om det faktisk foreligger en rettslig mangel i lovens forstand som du kan påberope deg, at advokaten faktisk er godt kjent med de grensene Høyesterett har trukket, både når det gjelder reklamasjonsplikt og, i særdeleshet, mangelsvurderingen.
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no