Obligasjonsleiligheter – ny husleielov – ”gjengs leie” – hvordan er den rettslige situasjonen?
14/10/03 Seksjon: Boligrett
Innledning, kort historisk tilbakeblikk, regelverk i dag.
Allerede ved begynnelsen av forrige århundre opplevde man en ny form for leie av bolig, nemlig leie mot et leieboerinnskudd. Hva leieboerinnskuddet gikk til varierte fra avtale til avtale, og det fantes ikke tvingende lovregler som regulerte tilfellene. Ikrafttredelsen av husleieloven fra 1939 endret for så vidt ikke situasjonen, idet denne opprinnelig bare inneholdt spredte bestemmelser med sikte på denne type av avtaler.
Allerede ved begynnelsen av forrige århundre opplevde man en ny form for leie av bolig, nemlig leie mot et leieboerinnskudd. Hva leieboerinnskuddet gikk til varierte fra avtale til avtale, og det fantes ikke tvingende lovregler som regulerte tilfellene. Ikrafttredelsen av husleieloven fra 1939 endret for så vidt ikke situasjonen, idet denne opprinnelig bare inneholdt spredte bestemmelser med sikte på denne type av avtaler.
Borettslovkomiteen, som avgav sin innstilling i 1955, fant imidlertid ut at slike leieforhold måtte undergis et eget regelverk, og resultatet ble etter hvert kapittel 9 i husleieloven av 1939 (vedtatt i 1969). Komiteen var splittet i synet på hvorvidt man skulle tillate obligasjonsleiligheter i det hele tatt, men departementet fant at behovet for å stimulere boligutbygning ved hjelp av leieboerinnskudd oversteg de ulemper man hittil hadde opplevd. Denne boligpolitiske holdningen gjaldt først og fremst Oslo og andre større byer som på denne tiden opplevde et stadig større behov for boliger. Det er i dag i det store og hele her det fortsatt eksisterer slike leieformer. Akkurat hvor mange leiligheter som i dag er obligasjonsleiligheter vet jeg ikke sikkert, men det er en kjensgjerning at det finnes en god del, og at mange av dem ligger i områdene på Oslo Vest.
I forbindelse med innføringen av den nye husleieloven av 1999 ble det foretatt en fornyet vurdering av obligasjonsleiligheter og grunnlaget for å opprettholde slike leieforhold. Husleielovutvalget kom til at denne avtaletypen var beheftet med så mange svakheter at man ikke lenger ønsket å opprettholde ordningen etter den gamle loven. Utvalget fant også at de fordeler man tidligere så som vesentlige, først og fremst stimuleringen til boligbygning, ikke lenger var til stede. Departementet sluttet seg til utvalget og det samme gjorde Stortinget. Det er således i dag forbudt å etablere nye obligasjonsleieforhold.
De allerede eksisterende obligasjonsleiligheter blir ikke berørt av det nye forbudet, men følger fortsatt den gamle husleielovs kapittel 9, i den grad den gir leietakeren det beste vernet. Selve leien reguleres imidlertid av den nye loven, og dette skaper nye problemer som her skal omtales nærmere.
Hva er en obligasjonsleilighet? Fordeler og ulemper.
En obligasjonsleilighet kjennetegnes ved at det må ytes et lån til utleier for å få leiekontrakt. Det følger således av § 42 i husleieloven av 1939 at bestemmelsene i kapittelet gjelder enhver avtale om retten til leie av bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet. Det normale er at det skal oppføres en ny bolig, eller en gammel skal rehabiliteres, og huseier trenger kapital. Lånet behøver likevel ikke å gå til akkurat disse formål for at det skal kalles en obligasjonsleilighet, Høyesterett har lagt til grunn at de fordeler loven gir får anvendelse i alle tilfeller der leieren betaler et beløp som utleieren får disposisjonsrett over – uten hensyn til om det kalles lån, innskudd eller depositum. Dette må imidlertid gjøres et skille mellom de tilfeller hvor leietakere betaler inn et (mindre) beløp som skal stå på konto i begges navn (depositum i vanlige leieforhold) eller bare lånes ut til utleier - det sentrale vil være hvorvidt utleier har fri disposisjonsrett over lånet.
At obligasjonsleiligheter reguleres av kapittel 9 innebærer ved første øyekast at leieren får en sterkere stilling enn ved andre ”vanlige” leieforhold. For det første har man krav på pantesikkerhet for innskuddet med en akseptabel prioritet, og for det andre så kan ikke leieforholdet sies opp før innskuddet er tilbakebetalt og aldri før fem år er gått. Bryter utleier med disse regler kan leietaker kreve leieinnskuddet tilbakebetalt, i tillegg til mulige andre beføyelser vedkommende kan ha. I tillegg kan leieavtale og panteobligasjon overdras uavhengig av hverandre, dersom ikke noe annet er avtalt. I tillegg vil utleier normalt betale en viss rente av det innskutte beløp (obligasjonsavkastning).
Men praksis har vist at det ofte oppstår problemer vedrørende disse leieforhold. Innebetalingen av lånet medfører ikke at leietakeren får noen andel i en eventuell verdistigning på bygget. Når lånet skal tilbakebetales, har man ikke krav på annet en det samme beløp man i sin tid lånte ut. Slik sett skiller denne leieformen seg klart fra borettshavere, som har anledning til å overdra innskudd og andel til den pris markedet er villig til å betale. Her må man anta at det i tider med høy etterspørsel etter leiligheter har blitt satt for liten fokus på hva kjøperen av et leierboerinnskudd egentlig får; et pengekrav pålydende den opprinnelige lånesum, samt noen forsterkede leierettigheter. Det er flere eksempler på at kjøpere av en obligasjonsleilighet har betalt 10 ganger så mye som obligasjonen er pålydende uten å være klar over hva man egentlig har betalt for. Ikke sjelden påberopes pristiltakslovens § 2 i slike situasjoner (urimelig pris).
At man har lånt bort penger for å få leie, medfører heller ikke at man får noen medbestemmelsesrett i bygget. Er det uenighet om hva som bør og skal gjøres, er det huseier alene som bestemmer dette. Dette må imidlertid ikke forstås dit hen at huseier kan la være å vedlikeholde bygningen, idet det er omfattende offentligrettslige regler som pålegger huseier å ivareta byggets ve og vel.
Obligasjonsleiligheter og ”gjengs leie”
Ved ikrafttredelsen av den nye husleieloven innførte man samtidig begrepet ”gjengs leie”. Hva dette begrepet rettslig innebærer er ikke entydig avklart, men Husleielovutvalget kom frem til at gjengs leie skal utgjøre et: ”representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår”. Det skal således foretas en individuell vurdering av flere leieforhold innenfor det samme området, og det er viktig å legge merke til at det skal foretas en sammenligning med ”liknende husrom på liknende leievilkår”. Dette må etter vår oppfatning medføre at det ikke vil gi et juridisk korrekt resultat i denne sammenhengen å sammenligne direkte ”gjengs leie” for obligasjonsleiligheter med ”gjengs leie” for andre leieforhold, uten å ta hensyn til de spesielle omstendigheter som ligger bak obligasjonsleieforholdet.
Det er også verdt å merke seg at dersom leieøkningen til gjengs leie er for brå, så kan man reagere ved hjelp av avtalelovens § 36 (revisjon av urimelige avtalevilkår) og andre lignende sensurbestemmelser. I forbindelse med ny husleielov ble det innhentet en betenkning fra Universitet i Bergen som slår fast at leier av bolig bør ha en beskyttelse mot brå endringer i leien. Departementet sluttet seg til denne forståelsen, og det bør derfor være slik at tilpasning til gjengs leie bør skje over en lengre periode der den tidligere leien lå vesentlig lavere enn gjengs leie. Dette bør etter vår mening spesielt gjelde for obligasjonsleieforhold. Det skal også gjøres oppmerksom på at selv om den tidligere lovs § 35 er opphevet, så er det alminnelig antatt at praksis vedrørende denne fortsatt er relevant. § 35 satte forbud mot leie som sto i misforhold til leieobjektets kvalitet og geografiske beliggenhet, og det foreligger flere dommer som griper inn i ekstreme leieøkninger.
Avslutning
Selv om opprettelsen av obligasjonsleieforhold nå er forbudt, jfr. husleieloven § 3-7, så eksisterer det fortsatt mange slike leieforhold. Disse vil fortsette å eksistere inntil obligasjonene blir tilbakebetalt, og det er derfor naturlig å tro at man vil oppleve flere rettslige tvister vedrørende leiepris og overdragelser.
Viktigst for det siste er det kanskje at kjøpere av slike leiligheter er klar over hva det er de kjøper, et pengekrav på obligasjonens pålydende med en leierett. I denne forstand må også meglerbransjen kjenne sitt ansvar, og være med på å klargjøre alle sidene ved slike overdragelser. Før noen kjøper en obligasjon med tilknyttet leierett, bør selve leiekontrakten gjennomgås spesielt grundig.
Hvorledes tilpasningen til gjengs leie for øvrig vil bli for obligasjonsleiligheter, vil tiden vise. Det verserer for tiden to saker for Husleietvistutvalget i Oslo vedrørende fastsettelsen av ”gjengs leie” for to obligasjonsleiligheter på Oslo Vest. Utleier har gjennomført en særdeles betydelig økning av leien for disse to leilighetene i løpet av kort tid - en økning leietakerne finner både urimelig og i strid med lovens ”gjengs leie”-begrep. Utfallet av disse sakene kan være av betydelig interesse også for andre leiere av obligasjonsleiligheter. Leietakerne anfører blant annet at begrepet ”gjengs leie”, når det skal anvendes på obligasjonsleiligheter, må føre til en lavere leiepris enn den som gjelder for vanlige utleieleiligheter.
Advokat Ole Christian Høie
Advokatfullmektig Even Øistensen
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
I forbindelse med innføringen av den nye husleieloven av 1999 ble det foretatt en fornyet vurdering av obligasjonsleiligheter og grunnlaget for å opprettholde slike leieforhold. Husleielovutvalget kom til at denne avtaletypen var beheftet med så mange svakheter at man ikke lenger ønsket å opprettholde ordningen etter den gamle loven. Utvalget fant også at de fordeler man tidligere så som vesentlige, først og fremst stimuleringen til boligbygning, ikke lenger var til stede. Departementet sluttet seg til utvalget og det samme gjorde Stortinget. Det er således i dag forbudt å etablere nye obligasjonsleieforhold.
De allerede eksisterende obligasjonsleiligheter blir ikke berørt av det nye forbudet, men følger fortsatt den gamle husleielovs kapittel 9, i den grad den gir leietakeren det beste vernet. Selve leien reguleres imidlertid av den nye loven, og dette skaper nye problemer som her skal omtales nærmere.
Hva er en obligasjonsleilighet? Fordeler og ulemper.
En obligasjonsleilighet kjennetegnes ved at det må ytes et lån til utleier for å få leiekontrakt. Det følger således av § 42 i husleieloven av 1939 at bestemmelsene i kapittelet gjelder enhver avtale om retten til leie av bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet. Det normale er at det skal oppføres en ny bolig, eller en gammel skal rehabiliteres, og huseier trenger kapital. Lånet behøver likevel ikke å gå til akkurat disse formål for at det skal kalles en obligasjonsleilighet, Høyesterett har lagt til grunn at de fordeler loven gir får anvendelse i alle tilfeller der leieren betaler et beløp som utleieren får disposisjonsrett over – uten hensyn til om det kalles lån, innskudd eller depositum. Dette må imidlertid gjøres et skille mellom de tilfeller hvor leietakere betaler inn et (mindre) beløp som skal stå på konto i begges navn (depositum i vanlige leieforhold) eller bare lånes ut til utleier - det sentrale vil være hvorvidt utleier har fri disposisjonsrett over lånet.
At obligasjonsleiligheter reguleres av kapittel 9 innebærer ved første øyekast at leieren får en sterkere stilling enn ved andre ”vanlige” leieforhold. For det første har man krav på pantesikkerhet for innskuddet med en akseptabel prioritet, og for det andre så kan ikke leieforholdet sies opp før innskuddet er tilbakebetalt og aldri før fem år er gått. Bryter utleier med disse regler kan leietaker kreve leieinnskuddet tilbakebetalt, i tillegg til mulige andre beføyelser vedkommende kan ha. I tillegg kan leieavtale og panteobligasjon overdras uavhengig av hverandre, dersom ikke noe annet er avtalt. I tillegg vil utleier normalt betale en viss rente av det innskutte beløp (obligasjonsavkastning).
Men praksis har vist at det ofte oppstår problemer vedrørende disse leieforhold. Innebetalingen av lånet medfører ikke at leietakeren får noen andel i en eventuell verdistigning på bygget. Når lånet skal tilbakebetales, har man ikke krav på annet en det samme beløp man i sin tid lånte ut. Slik sett skiller denne leieformen seg klart fra borettshavere, som har anledning til å overdra innskudd og andel til den pris markedet er villig til å betale. Her må man anta at det i tider med høy etterspørsel etter leiligheter har blitt satt for liten fokus på hva kjøperen av et leierboerinnskudd egentlig får; et pengekrav pålydende den opprinnelige lånesum, samt noen forsterkede leierettigheter. Det er flere eksempler på at kjøpere av en obligasjonsleilighet har betalt 10 ganger så mye som obligasjonen er pålydende uten å være klar over hva man egentlig har betalt for. Ikke sjelden påberopes pristiltakslovens § 2 i slike situasjoner (urimelig pris).
At man har lånt bort penger for å få leie, medfører heller ikke at man får noen medbestemmelsesrett i bygget. Er det uenighet om hva som bør og skal gjøres, er det huseier alene som bestemmer dette. Dette må imidlertid ikke forstås dit hen at huseier kan la være å vedlikeholde bygningen, idet det er omfattende offentligrettslige regler som pålegger huseier å ivareta byggets ve og vel.
Obligasjonsleiligheter og ”gjengs leie”
Ved ikrafttredelsen av den nye husleieloven innførte man samtidig begrepet ”gjengs leie”. Hva dette begrepet rettslig innebærer er ikke entydig avklart, men Husleielovutvalget kom frem til at gjengs leie skal utgjøre et: ”representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår”. Det skal således foretas en individuell vurdering av flere leieforhold innenfor det samme området, og det er viktig å legge merke til at det skal foretas en sammenligning med ”liknende husrom på liknende leievilkår”. Dette må etter vår oppfatning medføre at det ikke vil gi et juridisk korrekt resultat i denne sammenhengen å sammenligne direkte ”gjengs leie” for obligasjonsleiligheter med ”gjengs leie” for andre leieforhold, uten å ta hensyn til de spesielle omstendigheter som ligger bak obligasjonsleieforholdet.
Det er også verdt å merke seg at dersom leieøkningen til gjengs leie er for brå, så kan man reagere ved hjelp av avtalelovens § 36 (revisjon av urimelige avtalevilkår) og andre lignende sensurbestemmelser. I forbindelse med ny husleielov ble det innhentet en betenkning fra Universitet i Bergen som slår fast at leier av bolig bør ha en beskyttelse mot brå endringer i leien. Departementet sluttet seg til denne forståelsen, og det bør derfor være slik at tilpasning til gjengs leie bør skje over en lengre periode der den tidligere leien lå vesentlig lavere enn gjengs leie. Dette bør etter vår mening spesielt gjelde for obligasjonsleieforhold. Det skal også gjøres oppmerksom på at selv om den tidligere lovs § 35 er opphevet, så er det alminnelig antatt at praksis vedrørende denne fortsatt er relevant. § 35 satte forbud mot leie som sto i misforhold til leieobjektets kvalitet og geografiske beliggenhet, og det foreligger flere dommer som griper inn i ekstreme leieøkninger.
Avslutning
Selv om opprettelsen av obligasjonsleieforhold nå er forbudt, jfr. husleieloven § 3-7, så eksisterer det fortsatt mange slike leieforhold. Disse vil fortsette å eksistere inntil obligasjonene blir tilbakebetalt, og det er derfor naturlig å tro at man vil oppleve flere rettslige tvister vedrørende leiepris og overdragelser.
Viktigst for det siste er det kanskje at kjøpere av slike leiligheter er klar over hva det er de kjøper, et pengekrav på obligasjonens pålydende med en leierett. I denne forstand må også meglerbransjen kjenne sitt ansvar, og være med på å klargjøre alle sidene ved slike overdragelser. Før noen kjøper en obligasjon med tilknyttet leierett, bør selve leiekontrakten gjennomgås spesielt grundig.
Hvorledes tilpasningen til gjengs leie for øvrig vil bli for obligasjonsleiligheter, vil tiden vise. Det verserer for tiden to saker for Husleietvistutvalget i Oslo vedrørende fastsettelsen av ”gjengs leie” for to obligasjonsleiligheter på Oslo Vest. Utleier har gjennomført en særdeles betydelig økning av leien for disse to leilighetene i løpet av kort tid - en økning leietakerne finner både urimelig og i strid med lovens ”gjengs leie”-begrep. Utfallet av disse sakene kan være av betydelig interesse også for andre leiere av obligasjonsleiligheter. Leietakerne anfører blant annet at begrepet ”gjengs leie”, når det skal anvendes på obligasjonsleiligheter, må føre til en lavere leiepris enn den som gjelder for vanlige utleieleiligheter.
Advokat Ole Christian Høie
Advokatfullmektig Even Øistensen
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no