Ved kjøp av fast eiendom, sameiepart i fast eiendom, eierseksjon, borettslagsandel og tomtefesterett, gjelder avhendingsloven av 1992. Med noen unntak, er avhendingsloven fravikelig, hvilket innebærer at selger og kjøper kan avtale alternative løsninger. Det er i dag vanlig at det inngås en standardkontrakt, altså en kontrakt som svært mange benytter seg av. Verdt å merke seg er at en slik kontrakt ofte er utarbeidet av en organisasjon som generelt representerer enten selgers eller kjøpers interesser. Det kan altså lønne seg å sammenligne kontrakten med avhendingsloven før man signerer.

Hva slags mangler kan gjøres gjeldende?
For at kjøper skal kunne gjøre gjeldende krav overfor selger, må det foreligge en mangel. Som vi skal se er ikke enhver feil en mangel i lovens forstand. For det første kan ikke kjøper gjøre gjeldende en feil som er oppstått etter at han har overtatt bruken av eiendommen. I de fleste tilfeller er eiendommen overtatt idet selger flytter ut, og kjøper overtar nøklene. Utstedelse eller tinglysning av skjøte, eller betaling av kjøpesummen spiller i utgangspunktet ingen rolle for overtagelsestidspunktet. Svært ofte er det slik at en mangel foreligger før overtagelsen, men at den ikke blir oppdaget før en god stund etter. Dette er i utgangspunktet selgers ansvar. Det er eiendommens tilstand ved overtagelsen som er det relevante, uansett om kjøper ikke oppdager mangelen før etter han har flyttet inn.

Ettersom avtalen går foran avhendingsloven, foreligger det mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det som følger av avtalen. Svært ofte er det imidlertid slik at hverken selger eller kjøper tenker over alle mulige eventualiteter, slik at avtalen ikke gir noe svar på hvem som skal ha ansvaret for den feilen som foreligger. Da gjelder avhendingslovens tredje kapittel, og mer alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Generelt skal eiendommen være i alminnelig god stand, hensett til eiendommens alder, synlige slitasje osv. For det annet skal eiendommen egne seg for de formål tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til. En villa skal selvsagt være egnet til å bo i, og det er den ikke hvis det foreligger omfattende mugg- og råteangrep. Videre skal eiendommen være egnet til anvendelse i overensstemmelse med kjøpers mer spesielle formål, som selger ved kontraktssigneringen måtte være kjent med. Endelig foreligger det en mangel dersom innvendig eller utvendig areal er mindre enn hva selger har opplyst, men her stilles det strengere krav. Arealsvikt utgjør ikke mangel, med mindre svikten er vesentlig, eller selger er særlig å klandre.

”Som den er”-salgsklausul
I dag er det svært vanlig at selger inntar en ”as is” eller ”som den er”-klausul i kontrakten. En slik klausul innebærer en generell ansvarsfraskrivelse. Utgangspunktet er da, som det ligger i navnet, at kjøper overtar eiendommen som den er, og kan følgelig ikke rette noe krav mot selgeren. Her gir imidlertid avhendingsloven §§ 3-7 – 3-9 kjøper et ekstra vern. Etter disse bestemmelser kan kjøper, til tross for klausulen, gjøre mangler gjeldende på tre ulike
grunnlag. Det er verdt å merke seg at bestemmelsene er blant de ufravikelige i loven, såfremt eiendommen ikke er kjøpt i næringsøyemed. Selger kan altså ikke avtale seg vekk fra dette ansvaret.

Selger er for det første ansvarlig for uriktige opplysninger om eiendommen. Dersom det fremgår av avisannonsen at villaen har varmekabler i alle gulv, foreligger det en mangel hvis dette viser seg ikke å stemme. Det samme gjelder opplysninger en alminnelig kjøper ville ha regnet med å få, og som selger måtte kjenne til, men likevel ikke gav til kjøper. Selger kan altså ikke fortie fuktskadene på badet, og håpe at selger ikke oppdager dem under visningen. Felles for disse mangelsgrunnlagene er at det kreves at kjøper ikke ville ha kjøpt eiendommen – eller ville ha tilbudt en lavere pris, dersom han var klar over de reelle forhold. Hvis kjøperen hadde kjøpt huset til samme pris selv om han hadde vært klar over fuktskadene, foreligger det altså ingen mangel rent rettslig.

Endelig har en eiendom mangel til tross for at den er solgt som den er, dersom den er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med. Selger kan altså ikke selge katta i sekken og gjemme seg bak en ”som den er”-klausul. Det skal imidlertid en del til før eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Som utgangspunkt for tanken kan man sammenligne kjøpesummen for eiendommen med kostnadene med å utbedre feilene. Det er ikke gitt at en feil som koster kr. 50.000,- utbedre representerer en mangel i denne forbindelse dersom eiendommen ble solgt for kr. 3.000.000,-.

Kjøpers undersøkelsesplikt
Uavhengig av om det er inntatt en ”som den er”-klausul i kontrakten, kan kjøper aldri gjøre gjeldende som mangel noe han var eller måtte være kjent med. Hvis kjøper under visningen ser at baderomstaket er dekket av mugg, og likevel kjøper boligen, må han altså bære saneringskostnadene selv. Hvem kjøper er og hva han kan, vil imidlertid kunne gjøre kravene til hva han måtte være kjent med strengere eller mildere. Det kan ikke forventes at en alminnelig kjøper uten særlig faglig innsikt skal oppdage det en dreven murer eller tømrer ville ha oppdaget under visningen.


Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no

Stikkord: eiendom|salg