Verdsettelse av fast eiendom ved skilsmisseskifte – noen alternativer til løsning uten at boligen blir solgt
19/02/05 Seksjon: Familierett skilsmisse og samboerbrudd
Marie Aas var advokat Høies nyeste klient. Hennes langvarige ekteskap med Olaf Aas hadde lidd skipbrudd, og partene, som ikke var uvenner, forsøkte å skifte boet i fred og fordragelse. Hun og Olaf var allerede blitt enige om fordelingen av innbo og løsøre samt to hytter. Det gjensto å finne en løsning når det gjaldt deres felles bolig, og det var dette hun kom til advokat Høie for å be om bistand med.
Olaf hadde for lengst flyttet ut, og det var enighet også om at dersom Marie ønsket det og hadde råd til det, skulle hun få løse ut Olaf og beholde boligen, der hun bodde sammen med partenes to mindreårige barn. Ønsket det gjorde hun, og muligheten hadde hun kanskje, litt avhengig av verdien, men hvordan skulle denne fastsettes? Og hvilket tidspunkt skulle legges til grunn for en mulig utløsning?
-Den eneste måten å få etablert markedsverdien på, sa advokat Høie, er at huset selges. I en slik situasjon kan du by sammen med resten av markedet. Men det var Maries barndomshjem, og hun ville helst slippe å bli spart for en konkurranse i markedet og i det hele tatt sette i gang et slikt apparat med alle utgiftene dette ville medføre – hun var blitt fortalt at basert på meglerens verdivurdering på 3 millioner kroner, med vanlig markedsføringspakke og en provisjon på 2 % av salgssummen, ville omkostningene ved et salg fort beløpe seg til bortimot 100.000 kroner.
Olaf hadde sagt at dersom hun kunne forelegge ham et alternativt forslag som så presist som mulig ville være antatt markedspris, ville han vurdere å akseptere at salgsalternativet ble droppet. Men han trengte den frigjorte kapitalen, for foreløpig hadde han måttet leie seg et lite krypinn, og det vanskeliggjorde også samværet med barna, som de hadde funnet en grei løsning på ellers.
-Det foreligger flere muligheter, sa advokat Høie. Meglerens prisantydning er nok en markedsvurdering, men det er et anslag ansatt av en person som sikkert er uhildet, men som jo har interesse av å få salgsoppdraget. Så rent subjektivt er det få personer som er villige til å akseptere en slik vurdering som markedspris. Hvis du skal overta boligen, vil du i din posisjon ofte tenke at megleren er redd for å gi en for lav markedsvurdering og at du derfor kanskje må betale overpris hvis dette overslaget aksepteres – riktig eller ikke naturligvis. Olaf på sin side var villig til å akseptere 3 millioner kroner som utgangspunkt for oppgjøret.
Eiendommen bør i hvert fall vurderes av minst en erfaren takstmann, og det bør gjennomføres en tilstandsrapport også, for om mulig å avdekke feil og mangler som ikke er synlige ved en normal vurdering av en takstmann. Jeg har to alternative forslag til løsning, og jeg skal redegjøre for disse skriftlig slik at dere begge kan vurdere dem.
Det ene alternative forslaget er at det avholdes en skiftetakst. Dette måtte han forklare nærmere hva dreide seg om. Man henvender seg til Oslo Skifterett og Byskriverembete, forklarte advokat Høie, og anmoder om at skifteretten avholder (avhjemler) en skiftetakst. Denne vil, i henhold til ekteskapslovens bestemmelser, være bindende for begge parter ved oppgjøret. Løsningen innebærer at skifteretten oppnevner tre takstfolk som skal ha god kjennskap til det relevante geografiske området i byen taksten omfatter.
Eksempelvis kan takstkommisjonen bestå av en erfaren takstmann, en eiendomsmegler med kjennskap til nærmiljøet samt en erfaren arkitekt. Og – uansett hvilken løsning dere velger – det er verdien på tidspunktet for selve skifteoppgjøret som skal fastsettes – ikke verdien på det tidspunktet dere gikk fra hverandre – som vi forøvrig kaller for skjæringstidspunktet – et tidspunkt som er relevant for mange andre forhold dere imellom.
Skjæringstidspunktet er tidspunktet som bestemmer datoen da det ekteskapelige felleseiet opphørte. Alle gjenstander den enkelte anskaffer etter dette tidspunktet blir vedkommendes eneeie, og på samme måten blir ny gjeld vedkommendes særgjeld. Dette var en digresjon – men Marie syntes det var nyttig informasjon.
Etter min oppfatning er skiftetakst et godt alternativ, sa advokat Høie, men det koster mer enn å oppnevne ordinære takstmenn – dere må regne med å dele på utgiftene, som i Oslo nok sikkert vil bli 15.000 kroner.
Hvis dere skal velge et alternativ med ”vanlige” takstmenn, bør dere i hvert fall oppnevne to stykker, som bør vite om hverandre og besiktige eiendommen sammen. Flere av mine tidligere klienter har valgt et slikt opplegg. Da bør partene avtale at de er bundet av gjennomsnittstakstene – om da ikke takstmennene kommer frem til en felles markedsverdi-vurdering. Hvis partene binder seg til å aksepter takstresultatet, bør dette gjøres skriftlig, slik at begge er klart innforstått med betydningen av taksten.
Det er ikke alltid noen gunstig løsning at hver av partene oppnevner ”sin” takstmann. Det er nesten utrolig hvor fort en eller begge parter da blir litt mistenksomme. En løsning jeg kan anbefale, er at en av partenes advokater henvender seg til Norges Takstmannsforbund med anmodning om hjelp til å få oppnevnt to nøytrale og erfarne, dyktige takstmenn, som begge må ha god kjennskap til de lokale markedsforholdene. De får et mandat – basert på det partene er blitt enige om –og vi ber dem avgi en tilstandsrapport kombinert med en markedsprisvurdering. Den er da endelig på skiftet mellom dere.
Marie syntes hun fikk praktiske råd, og at de også syntes konstruktive – selv om advokat Høie gjentok at markedsprisen er den pris den høyeste byder vil betale for ditt hus i en aktuell budrunde, så burde begge parter kunne akseptere et av alternativene så lenge det var enighet om at Marie burde få beholde sitt barndomshjem.
Olaf og Marie diskuterte de mulige løsningsforslagene, og de ble enige om at opplegget med to nøytrale takstmenn var greit for dem begge. Olaf var fornøyd med at det kom slike nøytrale forslag fra ”hennes” advokat. Taksten ble gjennomført, og resultatet ble 2.900.000 kroner – altså 100.000 lavere enn megleren hadde antydet. Det ble blant annet konstatert en mindre vannskade på badet. Resultatet ble lagt til grunn på skiftet, og advokat Høie satte opp en oversiktelig skifteavtale mellom partene. Etter at Olaf var blitt utløst var følgelig advokat Høies oppdrag gjennomført, og hans ønsket Marie lykke til videre i livet.
Advokat Ole Christian Høie
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
-Den eneste måten å få etablert markedsverdien på, sa advokat Høie, er at huset selges. I en slik situasjon kan du by sammen med resten av markedet. Men det var Maries barndomshjem, og hun ville helst slippe å bli spart for en konkurranse i markedet og i det hele tatt sette i gang et slikt apparat med alle utgiftene dette ville medføre – hun var blitt fortalt at basert på meglerens verdivurdering på 3 millioner kroner, med vanlig markedsføringspakke og en provisjon på 2 % av salgssummen, ville omkostningene ved et salg fort beløpe seg til bortimot 100.000 kroner.
Olaf hadde sagt at dersom hun kunne forelegge ham et alternativt forslag som så presist som mulig ville være antatt markedspris, ville han vurdere å akseptere at salgsalternativet ble droppet. Men han trengte den frigjorte kapitalen, for foreløpig hadde han måttet leie seg et lite krypinn, og det vanskeliggjorde også samværet med barna, som de hadde funnet en grei løsning på ellers.
-Det foreligger flere muligheter, sa advokat Høie. Meglerens prisantydning er nok en markedsvurdering, men det er et anslag ansatt av en person som sikkert er uhildet, men som jo har interesse av å få salgsoppdraget. Så rent subjektivt er det få personer som er villige til å akseptere en slik vurdering som markedspris. Hvis du skal overta boligen, vil du i din posisjon ofte tenke at megleren er redd for å gi en for lav markedsvurdering og at du derfor kanskje må betale overpris hvis dette overslaget aksepteres – riktig eller ikke naturligvis. Olaf på sin side var villig til å akseptere 3 millioner kroner som utgangspunkt for oppgjøret.
Eiendommen bør i hvert fall vurderes av minst en erfaren takstmann, og det bør gjennomføres en tilstandsrapport også, for om mulig å avdekke feil og mangler som ikke er synlige ved en normal vurdering av en takstmann. Jeg har to alternative forslag til løsning, og jeg skal redegjøre for disse skriftlig slik at dere begge kan vurdere dem.
Det ene alternative forslaget er at det avholdes en skiftetakst. Dette måtte han forklare nærmere hva dreide seg om. Man henvender seg til Oslo Skifterett og Byskriverembete, forklarte advokat Høie, og anmoder om at skifteretten avholder (avhjemler) en skiftetakst. Denne vil, i henhold til ekteskapslovens bestemmelser, være bindende for begge parter ved oppgjøret. Løsningen innebærer at skifteretten oppnevner tre takstfolk som skal ha god kjennskap til det relevante geografiske området i byen taksten omfatter.
Eksempelvis kan takstkommisjonen bestå av en erfaren takstmann, en eiendomsmegler med kjennskap til nærmiljøet samt en erfaren arkitekt. Og – uansett hvilken løsning dere velger – det er verdien på tidspunktet for selve skifteoppgjøret som skal fastsettes – ikke verdien på det tidspunktet dere gikk fra hverandre – som vi forøvrig kaller for skjæringstidspunktet – et tidspunkt som er relevant for mange andre forhold dere imellom.
Skjæringstidspunktet er tidspunktet som bestemmer datoen da det ekteskapelige felleseiet opphørte. Alle gjenstander den enkelte anskaffer etter dette tidspunktet blir vedkommendes eneeie, og på samme måten blir ny gjeld vedkommendes særgjeld. Dette var en digresjon – men Marie syntes det var nyttig informasjon.
Etter min oppfatning er skiftetakst et godt alternativ, sa advokat Høie, men det koster mer enn å oppnevne ordinære takstmenn – dere må regne med å dele på utgiftene, som i Oslo nok sikkert vil bli 15.000 kroner.
Hvis dere skal velge et alternativ med ”vanlige” takstmenn, bør dere i hvert fall oppnevne to stykker, som bør vite om hverandre og besiktige eiendommen sammen. Flere av mine tidligere klienter har valgt et slikt opplegg. Da bør partene avtale at de er bundet av gjennomsnittstakstene – om da ikke takstmennene kommer frem til en felles markedsverdi-vurdering. Hvis partene binder seg til å aksepter takstresultatet, bør dette gjøres skriftlig, slik at begge er klart innforstått med betydningen av taksten.
Det er ikke alltid noen gunstig løsning at hver av partene oppnevner ”sin” takstmann. Det er nesten utrolig hvor fort en eller begge parter da blir litt mistenksomme. En løsning jeg kan anbefale, er at en av partenes advokater henvender seg til Norges Takstmannsforbund med anmodning om hjelp til å få oppnevnt to nøytrale og erfarne, dyktige takstmenn, som begge må ha god kjennskap til de lokale markedsforholdene. De får et mandat – basert på det partene er blitt enige om –og vi ber dem avgi en tilstandsrapport kombinert med en markedsprisvurdering. Den er da endelig på skiftet mellom dere.
Marie syntes hun fikk praktiske råd, og at de også syntes konstruktive – selv om advokat Høie gjentok at markedsprisen er den pris den høyeste byder vil betale for ditt hus i en aktuell budrunde, så burde begge parter kunne akseptere et av alternativene så lenge det var enighet om at Marie burde få beholde sitt barndomshjem.
Olaf og Marie diskuterte de mulige løsningsforslagene, og de ble enige om at opplegget med to nøytrale takstmenn var greit for dem begge. Olaf var fornøyd med at det kom slike nøytrale forslag fra ”hennes” advokat. Taksten ble gjennomført, og resultatet ble 2.900.000 kroner – altså 100.000 lavere enn megleren hadde antydet. Det ble blant annet konstatert en mindre vannskade på badet. Resultatet ble lagt til grunn på skiftet, og advokat Høie satte opp en oversiktelig skifteavtale mellom partene. Etter at Olaf var blitt utløst var følgelig advokat Høies oppdrag gjennomført, og hans ønsket Marie lykke til videre i livet.
Advokat Ole Christian Høie
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no