Villaklausuler o.l. og kommuneplaner
13/09/08 Seksjon: Boligrett
Klausuler som begrenser eiers rett til å utnytte sin eiendom (i juridisk terminologi: ”negative servitutter”) er svært praktiske, særlig i boligstrøk. Grunneier som utparsellerer tomter, eller øvrige naboer, vil ofte sikre seg mot at strøkets karakter endres, ved at det anlegges næringslokaler, bedrifter eller boligblokker. For at ikke utsikten skal gå tapt er det også vanlig at slike klausuler gir nærmere bestemmelser om maksimalhøyde for bebyggelse.
Det hender at hverken rettighetshaveren (som oftest eier av naboeiendom) eller eieren av den eiendommen klausulen gjelder for er klar over at eiendommen er beheftet med en såkalt negativ servitutt. Det er ikke uvanlig at klausulene er tinglyst for over 100 år siden. Det er dermed all grunn til å kontakte Statens Kartverk og be om utskrift av grunnboken, dersom en ikke er begeistret for naboens byggeplaner.
Klausuler som hindrer realisering kommunens reguleringsplan
Det foreligger fast høyesterettspraksis fra helt tilbake til begynnelsen av 1900-tallet, som fastslår at klausulen bortfaller dersom dens formål er direkte i strid med kommuneplanens formål. En klausul som bestemmer at bebyggelsen skal være villamessig må altså vike for en kommuneplan som gir anvisning på at arealet er regulert til bedriftslokaler.
For at klausulen skal falle bort er det imidlertid ikke nok at den og planen ikke lar seg forene – bebyggelse i tråd med planen må være aktuelt – altså at igangsettelse av byggeplanene er forestående. Grunnen til dette er at kommuneplaner ofte endres, gjerne etter skiftende politiske vinder, uten at det er kommet til at planen er blitt realisert.
Dersom det er aktuelt å realisere reguleringsplanen og denne ikke lar seg forene med klausulen, blir altså resultatet at klausulen bortfaller.
Klausuler som begrenser hva slags utbygging som kan skje i henhold til kommunens reguleringsplan
En noe annen situasjon oppstår dersom klausulen ikke direkte er til hinder for realiseringen av kommuneplanen, men begrenser hvor omfattende utbyggingen i henhold til planen kan være. En klausul som bestemmer at bebyggelsen skal være villamessig og en kommuneplan hvor arealet er regulert til boligformål strider ikke mot hverandre. Klausulen setter imidlertid begrensninger for hva slags bebyggelse til boligformål som kan oppføres. Problemet oppstår når planen skal realiseres ved å oppføre boligblokker eller lignende, altså bebyggelse som ikke er villamessig.
I mars i år kom Høyesterett til at en klausul som ikke er direkte til hinder for gjennomføring av en kommuneplan står seg, dersom utbyggingen kan skje slik at den tilfredsstiller både klausulens og planens krav. I eksempelet ovenfor kan utbyggingen skje på en slik måte at den både er villamessig og ivaretar boligformål – kommuneplanen sier ikke at det må oppføres blokker og kun det.
Klausulen kan anses bortfalt i utviklingens medfør
Selv om kommuneplanen lar seg realisere i samsvar med klausulen, kan det tenkes at klausulen likevel må anses bortfalt i utviklingens medfør. Dette gjelder særlig eldre klausuler hvor strøket den gjelder for er endret. I eksempelet ovenfor kan rettighetshaveren til klausulen neppe høres med at kommuneplanen kan realiseres ved å oppføre nye villaer, dersom strøket for øvrig består av høyblokker. I en slik situasjon har tiden løpt fra klausulen.
Som vi har sett er det flere spørsmål som må belyses før en kan si med noenlunde sikkerhet om rettighetshaveren kan hindre utbygging i henhold til kommuneplanen, eller om klausulen må anses bortfalt, og virkeligheten er sjelden så enkel som eksemplene ovenfor kan tyde på. Både klausuler og kommuneplaner må tolkes før en kan si om de strider mot hverandre, og klausuler av eldre dato er ofte vanskelige å forstå. Skillet mellom en klausul som hindrer og en klausul som begrenser mulighetene til å realisere kommuneplanen kan undertiden være hårfin, og det er ikke alltid enkelt å vurdere om strøket har endret seg så mye at en klausul må anses bortfalt i utviklingens medfør.
Ole Christian Høie
Advokat
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Det hender at hverken rettighetshaveren (som oftest eier av naboeiendom) eller eieren av den eiendommen klausulen gjelder for er klar over at eiendommen er beheftet med en såkalt negativ servitutt. Det er ikke uvanlig at klausulene er tinglyst for over 100 år siden. Det er dermed all grunn til å kontakte Statens Kartverk og be om utskrift av grunnboken, dersom en ikke er begeistret for naboens byggeplaner.
Klausuler som hindrer realisering kommunens reguleringsplan
Det foreligger fast høyesterettspraksis fra helt tilbake til begynnelsen av 1900-tallet, som fastslår at klausulen bortfaller dersom dens formål er direkte i strid med kommuneplanens formål. En klausul som bestemmer at bebyggelsen skal være villamessig må altså vike for en kommuneplan som gir anvisning på at arealet er regulert til bedriftslokaler.
For at klausulen skal falle bort er det imidlertid ikke nok at den og planen ikke lar seg forene – bebyggelse i tråd med planen må være aktuelt – altså at igangsettelse av byggeplanene er forestående. Grunnen til dette er at kommuneplaner ofte endres, gjerne etter skiftende politiske vinder, uten at det er kommet til at planen er blitt realisert.
Dersom det er aktuelt å realisere reguleringsplanen og denne ikke lar seg forene med klausulen, blir altså resultatet at klausulen bortfaller.
Klausuler som begrenser hva slags utbygging som kan skje i henhold til kommunens reguleringsplan
En noe annen situasjon oppstår dersom klausulen ikke direkte er til hinder for realiseringen av kommuneplanen, men begrenser hvor omfattende utbyggingen i henhold til planen kan være. En klausul som bestemmer at bebyggelsen skal være villamessig og en kommuneplan hvor arealet er regulert til boligformål strider ikke mot hverandre. Klausulen setter imidlertid begrensninger for hva slags bebyggelse til boligformål som kan oppføres. Problemet oppstår når planen skal realiseres ved å oppføre boligblokker eller lignende, altså bebyggelse som ikke er villamessig.
I mars i år kom Høyesterett til at en klausul som ikke er direkte til hinder for gjennomføring av en kommuneplan står seg, dersom utbyggingen kan skje slik at den tilfredsstiller både klausulens og planens krav. I eksempelet ovenfor kan utbyggingen skje på en slik måte at den både er villamessig og ivaretar boligformål – kommuneplanen sier ikke at det må oppføres blokker og kun det.
Klausulen kan anses bortfalt i utviklingens medfør
Selv om kommuneplanen lar seg realisere i samsvar med klausulen, kan det tenkes at klausulen likevel må anses bortfalt i utviklingens medfør. Dette gjelder særlig eldre klausuler hvor strøket den gjelder for er endret. I eksempelet ovenfor kan rettighetshaveren til klausulen neppe høres med at kommuneplanen kan realiseres ved å oppføre nye villaer, dersom strøket for øvrig består av høyblokker. I en slik situasjon har tiden løpt fra klausulen.
Som vi har sett er det flere spørsmål som må belyses før en kan si med noenlunde sikkerhet om rettighetshaveren kan hindre utbygging i henhold til kommuneplanen, eller om klausulen må anses bortfalt, og virkeligheten er sjelden så enkel som eksemplene ovenfor kan tyde på. Både klausuler og kommuneplaner må tolkes før en kan si om de strider mot hverandre, og klausuler av eldre dato er ofte vanskelige å forstå. Skillet mellom en klausul som hindrer og en klausul som begrenser mulighetene til å realisere kommuneplanen kan undertiden være hårfin, og det er ikke alltid enkelt å vurdere om strøket har endret seg så mye at en klausul må anses bortfalt i utviklingens medfør.
Ole Christian Høie
Advokat
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no