Rosenborggata 9 A - 0356 Oslo - Telefon 907 81 521 - Epost

Dom fra høyesterett om fordeling av fellesutgifter i eierseksjonssameier

elevator-buttons1
Høyesterett avsa 14. november 2013 dom om fordeling av fellesutgifter i eierseksjonssameier. Saken gjaldt hvilke sameiere som skulle ta kostnaden med å reparere heisen i én blokk i et sameie der det ikke er heis i alle blokker. Det var tale om omfattende reparasjoner med utskiftning av heisen, slik at det var nærliggende å anse reparasjonene som nyinstallasjoner. Dommen er avsagt under dissens, 3-2. Høyesteretts flertall kom til at alle sameiere, også de som bor i blokker uten heis, måtte være med på å betale for reparasjonene.


Eierseksjonsloven § 23 første ledd lyder slik:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

Bestemmelsen dreier seg om det en i dagligtalen gjerne omtaler som fellesutgifter, f.eks. ytre vedlikehold av bygningsmassen og øvrige fellesarealer, vaktmestertjeneste, vask av fellesoppgang, gårdforsikring osv.

Ved etablering av eierseksjonssameier (i dagligtalen ofte omtalt som selveierleiligheter) skal det fastsettes en sameierbrøk, som bl.a. gir uttrykk for hvor mye den enkelte seksjonseier må betale av fellesutgifter. En står ved etableringen/ seksjoneringen i utgangspunktet nokså fritt, men i praksis er det vanlig å legge den enkelte seksjons areal til grunn ved beregningen, ofte med justering for verdien av den enkelte seksjon (en leilighet i øverste etasje med panoramautsikt er gjerne mer verdt enn en like stor leilighet i første etasje uten utsikt). Utgangspunktet er at sameierbrøken ikke kan endres.

Lovens klare utgangspunkt er altså at fellesutgifter skal fordeles over sameiebrøken. Loven åpner imidlertid for at den enkelte utgift kan fordeles mellom sameierne etter nytte eller forbruk dersom særlige grunner taler for det.

Sakens faktum i korte trekk: Et blokksameie bestod av syv blokker. Det var installert heis i fire av blokkene. De øvrige tre blokkene var uten heis. Det oppstod brann i den ene heisen, og sameiermøtet (eierseksjonslovens «svar» på generalforsamling) vedtok etter hvert at det som ikke ble dekket av forsikring og allerede oppsparte midler måtte betales av sameierne iht. sameiebrøken.

Det var på det rene at tiden snart var moden for å skifte ut også de tre andre heisene, som var i overkant av 40 år gamle. De totale utgifter til utskiftning av heiser i sameiet var anslått til syvsifrede beløp, der hver sameiers andel av dette beløp seg til kr. 80.-120.000,-. Det var store beløp som stod på spill, og det er ikke vanskelig å forstå at sameierne uten tilgang til heis syntes at det var urimelig å måtte være med på å betale for utskiftning av heiser.

Saken endte for domstolene etter at én sameier som ikke hadde tilgang til heis i sin blokk, og som etter hvert fikk flere med seg på laget, nektet å betale sin andel av utgiftene til reparasjon av den brannskadede heisen.

Høyesterett (alle fem dommere) var enige om at nytte- og forbruksunntaket er en unntaksregel. Høyesteretts flertall kom imidlertid, etter en gjennomgang av lovens forhistorie og juridisk litteratur, til at nytte- og forbruksunntaket «i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg.» I og med at det i saken var tale om eksisterende heiser, i motsetning til installasjon av nye heiser, fant Høyesteretts flertall at det ikke var grunnlag for å fravike hovedregelen om utgiftsfordeling over sameiebrøken.

Høyesteretts mindretall (to dommere) uttalte at dersom loven forstås slik flertallet gav uttrykk for, så er det ensbetydende med at nytte- og forbruksunntaket i praksis utelukkende kan komme til anvendelse for nye tiltak, f.eks. installering av heiser i blokker der det ikke er heis fra før. Mindretallet uttalte videre at heisene i denne konkrete saken måtte skiftes ut, og at man i praksis derfor var «nokså nær det som kan kalles en nyinstallasjon.»

Det er, når en legger flertallets forståelse av loven til grunn, vanskelig å tenke seg tilfeller der nytte- og forbruksunntaket kommer til anvendelse på eksisterende tiltak. Høyesteretts flertall stiller etter min oppfatning derfor for strenge krav for å kunne gjøre bruk av nytte- og forbruksunntaket – fullt så strenge krav kan etter min oppfatning ikke utledes av lovens forhistorie (forarbeider) eller juridisk teori. Det er derfor ikke vanskelig å være enig i mindretallets begrunnelse. Det antas med stor grad av sikkerhet at dommen vil bli gjenstand for diskusjon i juridisk teori. Det er ikke umulig å tenke seg at Høyesterett – dersom en lignende sak tas til behandling i fremtiden – vil vurdere det slik at kursen bør justeres iallfall noe.


Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Telefon 907 81 521