PRAKSISEN ER AVSLUTTET - Les mer her

Husleietvistutvalget...

...FORNUFTIG ALTERNATIV TIL DOMSTOLSBEHANDLING AV SAKER SOM OMFATTES AV HUSLEIELOVEN.

Tvister som har sitt utspring i husleieloven dreier seg ofte om mindre beløp, men kan være viktige nok for dem det gjelder. Særlig for ”småsakenes” vedkommende blir det ofte så dyrt å bringe dem inn for domstolene – ofte også via Forliksrådet, at alternative løsningsmodeller må fremstå som attraktive både for utleiere og leietagere.
Fra 1. mars 2001 ble det iverksatt en 3-årig prøveordning for slike tvister gjennom etableringen av Husleietvistutvalget. Ordningen omfatter bare Oslo, og har altså vært virksom litt mer enn 1 år.

Flere fordeler ved valg av et slikt organ til å avgjøre disse sakene er åpenbare: Det påløper bare et mindre gebyr for saksbehandlingen – p.t. kr. 1.340.-. Videre vil saksbehandlingen gå svært meget raskere enn ved tradisjonell domstolsbehandling, og lykkes det ikke HTU å megle frem et forlik mellom partene, vil HTU avgjøre saken med rettsvirkning som for en dom. Kanskje trenger man ikke engang å bruke advokat, men selv om det er behov for juridisk bistand til å fremme saken sin for HTU, vil saksbehandlingsprosedyren og avgjørelsesformen medvirke til at advokatutgiftene må antas å bli vesentlig mer beskjedne enn ved vanlig domstolsbehandling.

HTU behandler altså alle tvister som gjelder leie av bolig i Oslo – saker som omfattes av ny og gammel husleielov og husleiereguleringsordningen. Typiske saksområder vil være saker om Utkastelse, Oppsigelse, Husleiens størrelse, Frigivelse av depositum, Mangler ved leiligheten, Erstatning som springer ut av husleieforhold, og om Hvem som er forpliktet til å gjøre Hva mens leieforholdet består.
For en utleier som vil ”kaste ut” en leietager som ikke betaler leien,og som derfor egentlig skal ha dekning av skyldig leie fra depositumet, og kanskje attpåtil oppdager at leiligheten er påført skader, vil disse kravene kunne fremmes som en sak og kunne avgjøres relativt raskt.

Frigivelse av depositum til fordel for utleier lett bli en svært omstendelig affære, og som oftest må det en rettsavgjørelse til (nå ved bistand fra HTU) for å oppnå dette – om da ikke utleier har vært svært omhyggelig med opplegget for depositumsordningen og husleieinnbetalingene. Det sier seg selv at dette kan bli kostbart. Selv om man skulle vinne en slik sak og bli tilkjent saksomkostninger, må ens egen advokat betales først, og kanskje leietageren er forduftet eller ikke har midler til å betale disse utgiftene. Vinningen kan mer enn bli borte i spinningen dersom man må gå frem på denne måten.
Utleiere bør merke seg at krav som ved avslutning av leieforholdet knytter seg direkte til mislighold av plikten til å betale leie kan inndekkes via depositumskontoen uten rettslig behandling dersom følgende fremgangsmåte er nøye iakttatt:

Ved utleieforholdets begynnelse opprettes det en depositumskonto i en finansinstituasjon. I leiekon-trakten inntas en bestemmelse om at partene har avtalt at leien skal innbetales til og godskrives utleier på en annen konto i den samme finansinstitusjonen. Da kan finansinstitusjonen etter leieforholdets opphør med frigjørende virkning for seg selv utbetale skyldig leie fra kontoen til utleieren, dersom utleier har dokumentert tidspunktet for når betalingsfristen inntrådte og opphørte.
Andre krav som springer ut av leieforholdet kan man få dom for gjennom medvirkning fra HTU.
En sak kommer igang ved at en av partene sender en skriftlig begjæring til HTU om å behandle saken, og samtidig innbetaler gebyret. Det er visse krav til begjæringens innhold, og nærmere informasjon om dette og om saksbehandlingen forøvrig kan man få ved å kontakte HTU telefonisk på 22.59.31.50. HTU holder forøvrig til på Majorstuen i Fridtjof Nansens vei 19, og vil kunne medvirke til å sette opp klagen.
Når HTU har mottatt en begjæring, vil motparten gis en kort frist til å svare, hvorefter det normalt innkalles til et meglingsmøte der en av HTU’s jurister med spesialkompetanse innen fagområdet vil lede møtet. Kommer ikke partene frem til noe meglingsresultat,vil saken bli avgjort av saksleder sammen med en representant oppnevnt av Norges Huseierforbund og en fra Norges Leieboerforbund.
I nødvendig utstrekning vil HTU da innhente nærmere nødvendig informasjon fra partene før avgjørelsen fattes – kanskje ytterligere skriftlige innlegg fra partene – og det kan avholdes møte der også eventuelle vitner eller sakkyndige kan uttale seg.

Siden alle saker innledes med et meglingsmøte, legger HTU stor vekt på å bidra til at tvistene løses gjennom denne meglingsrunden. Det opplyses at disse møtene ofte er ganske langvarige – og selv om konfliktmegling er et relativt nytt fagområde for norske jurister – leder disse samtalene ofte frem til løsninger – herunder løsninger som kanskje ingen partene hadde tenkt seg muligheten av da møtet ble innledet.

For dem som er blitt nysgjerrige, kan jeg henvise til nærmere informasjon på internett på www.htu.no
Aftenposten skrev forøvrig litt om noen enkeltsaker som hadde blitt løst gjennom megling i februar iår, og det kan ikke mangle på fantasi og leting etter løsninger blant konfliktmeglerne. Det er fristende å avslutte denne lille artikkelen med å låne et par av eksemplene:
En utleier krevde at leietageren skulle betale en regning han hadde hatt på leiligheten. Leietageren motsatte seg dette. Det var ikke pengene det sto på, men prinsippet om hvem som skulle betale. Etter et konfliktløsningsmøte i HTU, endte diskusjonen med at leietageren betalte beløpet – men ikke til utleieren. Pengene ble gitt til et veldedig formål!

I en annen sak krevde utleier høyere husleie fordi han trengte penger til å pusse opp det utleide huset utvendig. Leietagerne protesterte mot husleieøkningen, og hadde heller ikke økonomi til å betale denne. Utleier ville da at leietagerne skulle flytte – noe de motsatte seg. Konfliktløserens forslag, som begge parter kunne enes om, var at husleien ble som før mot at leietagerne selv påtok seg å male huset!
Alle sakene ender naturlig nok ikke slik, og tvister er det sjelden noen glede å være part i. Men det synes som om både utleier og leietagere her har fått en god anledning til enten å få løst tvister i min-nelighet, eller å få en forholdsvis rask og rimelig avgjørelse av aktuelle tvister som ikke lar seg løse gjennom forliksdrøftelser.

http://www.husleietvistutvalget.no/

Advokat Ole Christian Hoie

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no