PRAKSISEN ER AVSLUTTET - Les mer her

Husordensregler - mer om lov og rett i bakgården

I 2003 ble det vedtatt en ny lov om borettslag, som trådte i kraft 15. august 2005. I tillegg til vedtekter har borettslagene gjerne husordensregler. Kan hva som helst omfattes av disse – eller er det visse lovpålagte begrensninger for hva styret eller generalforsamlingen kan bestemme? Nei, det er grenser for hva som kan innføres når det gjelder beboernes rett til å bruke eiendommen og fellesarealer!

Husordensregelsystemet er forankret i lovens § 8-11. I første ledd finner vi en form for ”generalklausul”: ”Andelseigaren skal fara fint med bustaden og fellesareala. Bruken må ikkje på urimelig eller unødvendig vis væra til skade eller ulempe for andre andelseigare”. I fjerde ledd heter det så at: ”Styret kan fastsetje vanlege ordensregler for eigedommen.” Resten av 4. ledd gjelder retten til dyrehold – en bestemmelse som det stadig blir tvister om. Om retten til å holde dyr i leiligheten heter det: ”Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehold, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunner talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.”

Mer konkret om hva som kan reguleres
I forbindelse med at loven trådte i kraft, utga Norske Boligbyggelags Landsforbund i 2005 en artikkelsamling om ”Lov og rett i borettslag”. Her skriver Henning Lauridsen om ordensregler, og han slår først fast at dersom det er vedtatt husordensregler, skal bruken ikke på urimelig eller unødig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere. ”I lovens forarbeider fremgår det at regelen blant annet fanger opp slikt som plagsom støy, eller lukt, tilgrising av oppganger og uforsiktig omgang med ild og vann.”

Men det er på det rene at bestemmelsen ikke er til hinder for at bruken av boligene og fellesarealene kan skje på en måte som er til en viss sjenanse for andre. (Det er forskjell på sjenanse og ulempe – ulempe er et sterkere uttrykk enn sjenanse). Som naboloven, inneholder lov om borettslag en ”tålegrense”, og begrensningene ligger i graden av hva en andelseier kan tillate seg og hva en nabo behøver å finne seg i. Det er bruk som på urimelig eller unødig vis er til skade eller ulempe for andre andelseiere som rammes. Utgangspunktet for hva som skal være tillatt og hva som skal være forbudt, må etter min oppfatning tas i den sunne fornuft. Det gjelder regler om alminnelig skikk og bruk på dette området også.

Reglene bør ha en aktuell interesse. Dersom borettslaget har fellesvaskeri, vil det sikkert være fornuftig å ha regler om bruken. Men å innføre eller beholde et forbud mot å vaske klær på søndager må sies å ha ”gått ut på dato”. Man kan heller ikke nekte folk å benytte toalettet etter kl. 23 eller dusje sent eller tidlig, men det går jo an å oppfordre til at slik bruk begrenses av hensyn til andre.

Det burde være opplagt at det ikke kan innføres regler om at andelseierne plikter å spise sunn mat eller at man kun kan kjøpe/parkere elektriske biler, for å sitere et par av Lauridsens eksempler på ytterligheter! Ordensreglene kan heller ikke være urimelige. Eksempler: Barn nektes å leke på utearealene mellom kl 17 og 19 eller det bestemmes at alderspensjonister ikke har adgang til å benytte utearealene før kl 14 !! (Lauridsen) Og det samme gjelder mulig forbud mot overnattingsgjester eller hvor mange husstanden kan bestå av. En annen sak er at en bolig teoretisk kan være så overbefolket at det medfører helsefare å bo der. Men da er det kommunehelsetjenesteloven som kommer til anvendelse.

Ordensreglene må være tilpasset tiden og forholdene.
Det som var vanlig og kanskje rimelig da reglene ble fastsatt i 1955, kan ha blitt urimelige i dag. Og om ti år kan det igjen være blitt ”en ny tid”. Et generelt forbud mot røyking er det ikke hjemmel for å innføre i dag, men det er blitt innført regler noen steder som forbyr røyking på steder der det er til sjenanse for andre (innvendige fellesarealer – det bør være forståelig og akseptabelt – og de deler av uteområdene der røyken lett ledes inn i andres boliger). Denne siste bestemmelsen er det ikke enkelt å vurdere, men det er i hvert fall sikkert at dersom innvendig røyking ikke er til sjenanse for naboene (for eksempel på grunn av dårlig ventilasjonssystem), så tilhører røyking den private sfære og vil være utenfor det borettslaget kan forby. Forbud mot hold av innekatt innebar ifølge Høyesterett i ”Emmelinedommen” et inngrep i andelseierens private sfære som han ikke behøvde å finne seg i.

Dyrehold i borettslag er faktisk et helt eget og ganske komplisert tema som det ligger flere artikler om på hjemmesiden under samme fagtema.

En sak er innekatt (det kan vanskelig nektes) – mens en helt annen sak er hold av utekatt (mange tvister om dette temaet landet rundt) og hundehold. I Bergen er jeg blitt kjent med et vedtak der forbudet mot dyrehold visstnok skal gjøres gjeldende helt konsekvent – grensen går visstnok ved akvariefisk. Om de har innført noen grense for akvariets størrelse og arten eller antallet fisk vites ikke!

Adv. Ole Chr. Høie,

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no