Innløsning av festetomter
16/06/08 Seksjon: Boligrett
Etter dagens lov med tilhørende høyesterettspraksis spiller det ingen rolle når tomtefesteavtalen ble inngått, og hvorledes dagjeldende lov regulerte innløsningsspørsmålet. Etter de såkalte forlengelsesdommene i Høyesterett i fjor høst, har festere rett til å forlenge festeavtaler på samme vilkår som før, med den virkning at også tidsbestemte avtaler i realiteten løper evig. At dagens regler griper inn i tidligere inngåtte avtaler, er etter den foreliggende høyesterettspraksis ikke ansett for å være i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven.
Når kan innløsning kreves?
Hovedregelen er at boligfesteren kan kreve innløsning når det er gått tredve år av festetiden, og deretter annethvert år. Fritidsfesteren kan også kreve innløsning etter tredve år, deretter hvert tiende år. Tidligere var det ofte nødvendig med samtykke fra det offentlige for å kunne innløse. Dette gjaldt særlig tillatelse til å dele grunneiendommen slik at festeren kunne få eiendomsrett til en selvstendig enhet. I dag er dette endret, slik at offentlige myndigheter må akseptere innløsningskravet, dersom det i sin tid ble gitt tillatelse til å opprette et festeforhold.
Fremdeles er det imidlertid noen unntak som kan sette bom for festerens ønske om å innløse tomten. Et praktisk eksempel er at bortfesteren driver jord- eller skogbruk på sin resteiendom. Dersom bortfesterens årlige festeinntekt fra samtlige festeforhold som ligger til eiendommen utgjør 5 % eller mer av det som noe forenklet kan kalles jord- eller skogbrukets samlede inntekter, kan bortfesteren tilby festeren forlengelse til evig tid i stedet for å akseptere innløsningskravet. Unntakene har til felles at de er kronglete formulert, og undertiden vanskelig å forstå for festere uten inngående kjennskap til regelverket. Lovgiver har altså ikke klart å ivareta det uttalte mål om å gjøre innløsningsreglene så enkle, at både bortfester og fester kan ta stilling til berettigelsen av et innløsningskrav uten juridisk bistand.
For festere er det viktig å merke seg at innløsning må kreves senest ett år før innløsningstiden er inne. Dersom festeren ønsker å innløse etter at det er gått tredve år av festetiden, må han altså skriftlig kreve dette senest den dagen festeforholdet har vart i 29 år.
Innløsningssummen
Det viktigste spørsmålet i innløsningssaker er selvsagt hvilken sum festeren må betale for å innløse tomten. I dag er reglene så vidt festervennlige, at bortfesteren kan se langt etter å få markedsverdien av tomten. Utgangspunktet er at innløsningssummen skal settes til tredve ganger oppregulert festeavgift. Det er altså ikke den opprinnelige, avtalte avgift som skal legges til grunn. Hovedregelen er at avgiften skal oppreguleres etter endringer i pengeverdien, altså konsumprisindeksen, men her er det en rekke unntak som kan få anvendelse, som igjen bekrefter at lovgiver ikke har nådd målet om å gjøre tomtefesteloven brukervennlig.
Dersom festeforholdet er tidsbestemt, altså at festet utløper ved et tidspunkt angitt i avtalen, eller dersom bortfesteren etter avtalen har oppsigelsesrett, kan både fester og bortfester kreve at summen i stedet skal settes til 40 % av tomtens verdi. Fra dette beløpet skal imidlertid evt. verdiøkning som skyldes festerens innsats trekkes fra. Hvis tomten er verdt en million, og festeren f.eks. har opparbeidet en vei som har tilført tomten en verdi på kr. 100.000,-, skal altså innløsningssummen settes til 40 % av kr. 900.000,-, dvs. kr. 360.000,-.
I fjor høst (høsten 2007) kom imidlertid Høyesterett i plenum til at 40 %-regelen i visse tilfelle ikke er forenlig med Grunnlovens bestemmelse om erstatning ved ekspropriasjon (erstatning til eier når eiendommen ved tvang fratas ham). Dersom fester krever at 40 %-regelen skal legges til grunn i stedet for hovedregelen om tredve ganger festeavgift, kan bortfester i kraft av høyesterettsdommen imøtegå dette og kreve den kapitaliserte verdien av festeavgiften, dersom (og bare dersom) dette gir en høyere innløsningssum enn hva 40 %-regelen tilsier. Som leseren vil forstå er det her det begynner å bli komplisert, og det kan gjentas til det kjedsommelige at reglene om innløsning av festet tomt åpenbart ikke er brukervennlige. Kapitalisert verdi betyr noe forenklet sagt nåverdien av fremtidige avgiftsterminer. I de fleste tilfelle vil kapitalisert festeavgift utgjøre tyve ganger festeavgiften.
Her er det nok behov for en oppsummering:
Hovedregelen er tredve ganger oppregulert festeavgift. Både fester og bortfester kan i stedet kreve å legge 40 %-regelen til grunn dersom festeforholdet er tidsbestemt. Dersom festeren krever å anvende 40 %-regelen, kan bortfesteren imøtegå dette ved å kreve at summen skal settes til tyve ganger festeavgiften dersom dette gir en høyere innløsningssum.
Som vi har sett i denne korte presentasjonen, kan reglene om innløsning av festet tomt virke svært forvirrende. Festeren kan imidlertid trøste seg med at han har angrerett etter loven, dersom innløsningssummen ved rettslig avgjørelse ble høyere enn hva han hadde forestilt seg. Hva bortfesteren på sin side kan trøste seg med er det ikke godt å si noe om.
Ole Christian Høie
Advokat
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Når kan innløsning kreves?
Hovedregelen er at boligfesteren kan kreve innløsning når det er gått tredve år av festetiden, og deretter annethvert år. Fritidsfesteren kan også kreve innløsning etter tredve år, deretter hvert tiende år. Tidligere var det ofte nødvendig med samtykke fra det offentlige for å kunne innløse. Dette gjaldt særlig tillatelse til å dele grunneiendommen slik at festeren kunne få eiendomsrett til en selvstendig enhet. I dag er dette endret, slik at offentlige myndigheter må akseptere innløsningskravet, dersom det i sin tid ble gitt tillatelse til å opprette et festeforhold.
Fremdeles er det imidlertid noen unntak som kan sette bom for festerens ønske om å innløse tomten. Et praktisk eksempel er at bortfesteren driver jord- eller skogbruk på sin resteiendom. Dersom bortfesterens årlige festeinntekt fra samtlige festeforhold som ligger til eiendommen utgjør 5 % eller mer av det som noe forenklet kan kalles jord- eller skogbrukets samlede inntekter, kan bortfesteren tilby festeren forlengelse til evig tid i stedet for å akseptere innløsningskravet. Unntakene har til felles at de er kronglete formulert, og undertiden vanskelig å forstå for festere uten inngående kjennskap til regelverket. Lovgiver har altså ikke klart å ivareta det uttalte mål om å gjøre innløsningsreglene så enkle, at både bortfester og fester kan ta stilling til berettigelsen av et innløsningskrav uten juridisk bistand.
For festere er det viktig å merke seg at innløsning må kreves senest ett år før innløsningstiden er inne. Dersom festeren ønsker å innløse etter at det er gått tredve år av festetiden, må han altså skriftlig kreve dette senest den dagen festeforholdet har vart i 29 år.
Innløsningssummen
Det viktigste spørsmålet i innløsningssaker er selvsagt hvilken sum festeren må betale for å innløse tomten. I dag er reglene så vidt festervennlige, at bortfesteren kan se langt etter å få markedsverdien av tomten. Utgangspunktet er at innløsningssummen skal settes til tredve ganger oppregulert festeavgift. Det er altså ikke den opprinnelige, avtalte avgift som skal legges til grunn. Hovedregelen er at avgiften skal oppreguleres etter endringer i pengeverdien, altså konsumprisindeksen, men her er det en rekke unntak som kan få anvendelse, som igjen bekrefter at lovgiver ikke har nådd målet om å gjøre tomtefesteloven brukervennlig.
Dersom festeforholdet er tidsbestemt, altså at festet utløper ved et tidspunkt angitt i avtalen, eller dersom bortfesteren etter avtalen har oppsigelsesrett, kan både fester og bortfester kreve at summen i stedet skal settes til 40 % av tomtens verdi. Fra dette beløpet skal imidlertid evt. verdiøkning som skyldes festerens innsats trekkes fra. Hvis tomten er verdt en million, og festeren f.eks. har opparbeidet en vei som har tilført tomten en verdi på kr. 100.000,-, skal altså innløsningssummen settes til 40 % av kr. 900.000,-, dvs. kr. 360.000,-.
I fjor høst (høsten 2007) kom imidlertid Høyesterett i plenum til at 40 %-regelen i visse tilfelle ikke er forenlig med Grunnlovens bestemmelse om erstatning ved ekspropriasjon (erstatning til eier når eiendommen ved tvang fratas ham). Dersom fester krever at 40 %-regelen skal legges til grunn i stedet for hovedregelen om tredve ganger festeavgift, kan bortfester i kraft av høyesterettsdommen imøtegå dette og kreve den kapitaliserte verdien av festeavgiften, dersom (og bare dersom) dette gir en høyere innløsningssum enn hva 40 %-regelen tilsier. Som leseren vil forstå er det her det begynner å bli komplisert, og det kan gjentas til det kjedsommelige at reglene om innløsning av festet tomt åpenbart ikke er brukervennlige. Kapitalisert verdi betyr noe forenklet sagt nåverdien av fremtidige avgiftsterminer. I de fleste tilfelle vil kapitalisert festeavgift utgjøre tyve ganger festeavgiften.
Her er det nok behov for en oppsummering:
Hovedregelen er tredve ganger oppregulert festeavgift. Både fester og bortfester kan i stedet kreve å legge 40 %-regelen til grunn dersom festeforholdet er tidsbestemt. Dersom festeren krever å anvende 40 %-regelen, kan bortfesteren imøtegå dette ved å kreve at summen skal settes til tyve ganger festeavgiften dersom dette gir en høyere innløsningssum.
Som vi har sett i denne korte presentasjonen, kan reglene om innløsning av festet tomt virke svært forvirrende. Festeren kan imidlertid trøste seg med at han har angrerett etter loven, dersom innløsningssummen ved rettslig avgjørelse ble høyere enn hva han hadde forestilt seg. Hva bortfesteren på sin side kan trøste seg med er det ikke godt å si noe om.
Ole Christian Høie
Advokat
Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no