PRAKSISEN ER AVSLUTTET - Les mer her

Mangler ved kjøp av fast eiendom, sanksjonsmuligheter og kort om eierskifteforsikringer og kjøpsforsikringer

Kjøp av bolig er en stor investering for de fleste, og vil som hovedregel ikke medføre problemer. I visse situasjoner viser det seg imidlertid at eiendommen har mangler som kjøper kan gjøre gjeldende mot selger. Vi har tidligere skrevet enkeltartikler om disse emnene. I denne større artikkelen skal vi imidlertid gi en samlet fremstilling av spørsmålene: Hva som utgjør en mangel, betydningen av å reklamere i tide og hva man kreve av selger ved en mangel.
Hva som utgjør en mangel
En mangel vil foreligge dersom eiendommen du har kjøpt ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger avtalen med selger. Avhendingsloven supplerer avtalen med særskilte bestemmelser om hva som vil utgjøre en mangel i rettslig forstand.

Det vil være en mangel når feil foreligger på det tidspunktet kjøper overtar eiendommen fra selger. Selger er også ansvarlig for feil som først avdekkes etter det tidspunktet (skjulte mangler). Dette er svært praktisk, idet mange mangler først avdekkes en viss tid etter at kjøperen har tatt i bruk eiendommen, f.eks. at kjøper ved oppussing av badet oppdager råte og mugg under gamle fliser.

I særskilte tilfeller vil selger være ansvarlig for mangler som oppstår senere enn overtakelsestidspunktet dersom årsaken til mangelen er avtalebrudd fra hans eller hennes side. Dette er noe annet enn skjulte mangler. En slik mangel vil kunne foreligge dersom selgeren eksempelvis har påtatt seg plikter som skal fullføres etter overtakelsestidspunktet, f.eks. monteringsarbeid på eiendommen.

Selgeren kan videre ved særskilt garanti ha påtatt seg ansvar for feil som oppstår seinere enn overtakelsestidspunktet. I et slikt tilfelle må imidlertid feilen omfattes av den konkrete garantien selger har gitt, og det vil ofte bli et eget tolkningsspørsmål om det er tilfellet eller ikke.

I loven er det spesifisert hva som i visse tilfeller vil utgjøre en mangel. Dette er nødvendig ettersom kjøper og selger ofte ikke tenker over alle eventualiteter. Løser ikke avtalen spørsmålet blir den altså utfylt av avhendingsloven og av mer generelle kontraktsrettslige prinsipper. Generelt skal en eiendom ha en kvalitet og tilstand i samsvar med dens alder, synlige slitasje etc. Eiendommen skal videre egne seg for de formål tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til. F.eks. skal en bolig være egnet til å bo i, noe den ikke vil være dersom den er angrepet av ekte hussopp. I visse tilfeller skal eiendommen egne seg til de særlige formål som selgeren var eller måtte være kjent med da salget ble avtalt. Dersom kjøperen f.eks. har gjort det klar for selger at bygget skal brukes til bruktbilsalg, og det senere viser seg at bygget ikke har den tilstrekkelige bæreevne, vil det foreligge en mangel.

Avhendingsloven angir at arealsvikt vil utgjøre en mangel, men stiller relativt strenge krav. Arealet må være ”vesentlig mindre” enn det som ble opplyst av selgeren for at det skal utgjøre en mangel. Det foreligger foreløpig én høyesterettsdom vedr. dette. Der ble det lagt til grunn at et avvik på 8,9 % ved kjøp av en leilighet, klart var et avvik som utgjorde en mangel.

Misligholdt opplysningsplikt vil raskt være en mangel selger er ansvarlig for. Mangel pga. tilbakeholdte opplysninger foreligger dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må en kunne gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Dersom en selger kjente eller måtte kjenne til at huset var befengt med husbukk (bille som lever av dødt tre) er dette et forhold kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Et slikt forhold må en også kunne gå ut fra ville ha virket inn på avtalen – sannsynligvis ved at kjøperen hadde unnlatt å kjøpe huset, eller ved at prisen hadde blitt vesentlig lavere – slik at det foreligger en mangel.

Uriktige opplysninger om eiendommen vil også utgjøre en mangel. Dette vil være en mangel dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysning selgeren har gitt kjøperen. Tilsvarende gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Det foreligger likevel ikke en mangel hvis en ikke kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, eller dersom opplysningene i tide ble rettet på en tydelig måte. Hvis selger f.eks. har opplyst at en pipe er bygd med murstein, men det viser at den er bygd med leca-stein, vil dette være en uriktig opplysning. Men kan en gå ut fra at kjøper likevel ville kjøpt huset, og til samme pris, vil dette ikke være en mangel. Og har selgeren før avtaleinngåelse korrigert den uriktige opplysningen overfor kjøper, vil det heller ikke foreligge en mangel.

Det er i dag vanlig at eiendommer selges med et allment ”som-den-er” forbehold eller lignende. Generelt vil dette være et forbehold om at visse ordinære feil og mangler må kunne påregnes pga. slit og elde, og derfor ikke utgjør mangler en kjøper kan påberope seg overfor selger. Men det er viktig å være klar over at regelen står tilbake for reglene om mislighold opplysningsplikt og uriktige opplysninger i avhendingsloven. Dvs. at dersom selger har tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger som beskrevet ovenfor, vil dette være mangler til tross for et allment ”som-den-er” forbehold. Tilsvarende vil det foreligge en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Mht. hva til spørsmålet om når eiendommen vil være i vesentlig dårligere stand har det nettopp falt en sentral høyesterettsdom som vi har publisert en egen artikkel om på vår hjemmeside. Kort sagt uttalte Høyesterett at hvilke forventninger en kjøper kan ha, vil variere avhengig av eiendommens alder og generelle standard. I saken, som gjaldt en kjøp av en 27 år gammel bolig, kom Høyesterett til at en utbedringskostnad tilsvarende 3,36 % av kjøpesummen lå godt under vesentlighetskravet. Generelt uttalte Høyesterett at vesentlighetskravet vil spenne fra ca. tre til seks prosent av kjøpesummen.

Kjøpers undersøkelsesplikt i forbindelse med kjøp
Ved kjøp av fast eiendom har kjøper en undersøkelsesplikt, og kjøperen kan ikke påberope som en mangel et forhold kjøperen kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelse.

Forhold kjøperen kjente eller måtte kjenne til før avtaleinngåelsen ikke kan gjøres gjeldende som en mangel. Er kjøperen på visning og ser at det er mugg i kjelleren, kan kjøperen ikke kreve at selger skal dekke kostnadene ved å utbedre dette etter kjøpet dersom han unnlot å ta dette forholdet opp med selger da han oppdaget muggangrepet. Omfanget av undersøkelsesplikten vil imidlertid variere avhengig av hvem kjøper er. Det kan ikke forventes at en alminnelig kjøper kan avdekke det samme som f.eks. en tømrer. Og det er også en viktig begrensning som ikke fremgår direkte av lovteksten: Kjøper måtte forstå betydning av det som kjøperen observerte eller ble fortalt av selger – forsto ikke kjøperen betydningen av det så vil forholdet kunne påberopes som en mangel. Denne begrensningen vil oftest være relevant når det gjelder forbrukerkjøpere, som rett som det er vil mangle særlig fagkunnskap.

Det er videre slik at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende som en mangel forhold kjøperen burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Tilsvarende gjelder hvis kjøperen uten rimelig grunn lar være å følge en oppmodning fra selger om å undersøke eiendommen. Rimelig grunn til å la være å følge en oppmodning til undersøkelse vil kjøperen f.eks. kunne ha dersom undersøkelse vil medføre urimelig kostnader eller tidsspille.

Hva en kjøper burde blitt kjent med må avgjøres konkret, men det er for det første viktig å merke seg at det kun er omstendigheter kjøperen burde blitt kjent med ved den form for undersøkelse som faktisk fant sted, som er relevant. I de tilfeller der kjøperen har unnlatt å følge en oppfordring om å undersøke, vil omfanget av undersøkelsen normalt være det som etter skikk og bruk er en normal undersøking på stadiet før avtaleinngåelse. Således vil det spille hva slags eiendom det er tale om, hvem partene er, hva eiendommen har vært brukt til eller skal brukes til osv.

Det vil videre fordre en individuell vurdering av hver kjøper og hvilke forutsetning kjøperen hadde når det gjelder omfanget av undersøkelsen. Mht. forbrukere kan en normalt ikke kreve undersøkelser som krever sakkyndig hjelp. Forbrukere kan normalt heller ikke forventes å undersøke rettsforhold registrert i offentlige registre.

For en kjøper er det viktig å være klar over at undersøkelsesplikten står tilbake for selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven. Dvs. at dersom selger har tilbakeholdt opplysninger vil dette utgjøre en mangel til tross for evt. kunnskap fra kjøpers side.

Har selger for øvrig handlet grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro, vil også dette gå foran undersøkelsesplikten slik at kjøper kan gjøre mangelsbeføyelser gjeldende.

Husk å reklamere!
Svært ofte går kjøpere i den fella å vente for lenge med å gi selger melding om en mangel og hva man krever pga. mangelen. Det er nemlig et krav til såkalt reklamasjon etter avhendingsloven. Vi taler om nøytrale og spesielle reklamasjoner.

En nøytral reklamasjon er at kjøper innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen gir selgeren melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. Dette må altså gjøres for i det hele tatt å kunne påberope seg en feil som en mangel, men en behøver ikke spesifisere hvilket krav man gjør gjeldende som følge av mangelen. Hva som er ”innen rimelig tid” må avgjøres konkret, og det stilles ikke like strenge krav til en forbruker som en profesjonell kjøper. En behøver ikke i den første meldingen til selger, angi nøyaktig hva slags mangel det er tale om. Det holder med en beskrivelse av hvordan mangelen viser seg for kjøper. Etter hvert som en får mer detaljert kunnskap om feilen imidlertid må kjøper følge opp med disse opplysningene overfor selger.
Det er ikke et krav om at man reklamerer skriftlig, men dette er avgjort det mest fornuftige ut fra bevishensyn. For en kjøper hjelper det lite å hevde at man reklamerte rettidig dersom dette ikke kan dokumenteres.

I alle tilfeller bortfaller retten til å gjøre en mangel gjeldende fem år etter overtakelse av eiendommen, med mindre selger ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for en lengre periode.

Har selger vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro, kan selger ikke gjøre gjeldende at det ikke er reklamert innen rimelig tid.

Vi har spesielle reklamasjonsregler for visse mangelssanksjoner, nemlig for krav om retting og heving. Krav om retting må fremmes samtidig med den nøytrale reklamasjonen beskrevet ovenfor, eller innen rimelig tid etter den nøytrale reklamasjonen. Krav om heving må normalt være gitt selger innen rimelig tid fra man ble kjent eller burde blitt kjent med mangelen. I de tilfellene hvor det er satt frist fra selger eller kjøper i forbindelse med retting, vil fristen løpe fra utløpet av fristen tilknyttet retting.

Reglene om reklamasjon må ses i sammenheng med at kjøper har en undersøkelsesplikt etter overtaking av eiendommen etter avhendingsloven. Etter overtakelse plikter kjøper så snart det er rimelig mulighet til det, å undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. Mht. til nøytral reklamasjon vil fristen for å reklamere innen rimelig tid ofte bli beregnet ut fra når kjøper undersøkte (eller burde undersøkt) eiendommen etter overtakelse, dersom mangelen var av en slik art at de burde vært oppdaget ved slik undersøkelse. Kravet til undersøkelse må også her avgjøres konkret, og vil avhenge av hva slags eiendom det er tale om, hvem som er kjøpere, hva eiendommen skal brukes til osv.

Hva kan du kreve?
Foreligger det en mangel, og overholder kjøper reklamasjonspliktene sine, oppstiller avhendingsloven et sett med sanksjoner. Kjøper kan

  • kreve retting
  • kreve prisavslag
  • heve kjøpet
  • kreve erstatning og
  • holde hele eller deler av kjøpesummen tilbake.

Retting er avhendingslovens hovedsanksjon. Regelen er slik at en selger kan kreve å få rette en mangel, noe kjøper da må godta med mindre rettingen vil føre til urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har særlig grunn til å motsette seg retting. Hva som er en ”urimelig ulempe”, og om kjøperen har ”særlig grunn” til å motsette seg retting, vil måtte avgjøres konkret. En ”urimelig ulempe” kan f.eks. være at kjøper må flytte vekk fra bolig og/eller at retting vil ta svært lang tid. ”Særlig grunn” til å motsette seg retting vil kjøperen f.eks. kunne ha når det har vært mye rot og sommel tidligere fra selgers side.

Kjøper har på sin side kun rett til å kreve retting i visse tilfeller: 1) Når selgeren har ført opp hus eller annen innretning for salg; og 2) ved forbrukerkjøp av nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletiden, dersom selgeren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomheten. Retting kan kreves dersom det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selger. Også hva som er ”urimelig kostnad eller ulempe” beror på en konkret vurdering og vil variere. Det ligger i ordene at det både kan være så teknisk vanskelig å rette, og så dyrt å rette, at selgeren må få slippe.

Retting skal i alle tilfeller skje innen rimelig etter at kjøperen har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for selgeren å rette. Selgeren kan altså ikke vente for lenge. Videre skal retting skje for selgers regning. I de tilfeller der selgeren ikke retter, kan kjøper anvende de øvrige sanksjoner som beskrives nedenfor. Dette gjelder imidlertid ikke der kjøper avviser en retting selger hadde rett til å foreta. Kjøper kan også gjennomføre retting selv, og kan da kreve at selger skal erstatte de forsvarlige utgifter som har påløpt.

Prisavslag er en praktisk sanksjon. Den praktiske hovedregel er at prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen utbedret. Koster det f.eks. kr. 60.000,- å få en utbedret et bad, får kjøper et tilsvarende prisavslag. Er det unntaksvis ikke mulig å fastslå kostnadene på denne måten, skal kjøper gis et forholdsmessig prisavslag, noe som medfører en mer skjønnsmessig fastsettelse av prisavslaget.

Heving kan kjøper kreve dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Heving vil si at hele kjøpet skal reverseres og at selger og kjøper skal stilles som om kjøpet ikke var blitt gjennomført. Kjøper har også krav på erstatning for evt. økonomisk tap. Vilkåret er at mangelen utgjør et ”vesentlig avtalebrudd”, noe som er et strengt krav. Mangelen må være av en slik art at kjøper gis rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen. Om dette er tilfelle beror på en sammensatt helhetsvurdering, og det kan ikke gis et fasitsvar for når en kan heve.

Ved vurderingen vil avtalen og omstendighetene rundt avtalen stå sentralt. Viktig vil det objektive avviket fra det avtalte være – både det kvalitative og kvantitative avviket. Avviket fra det avtalte må ikke være ubetydelig. Et eksempel fra rettspraksis er en høyesterettsdom fra 1998 hvor en borettslagsleilighet ble solgt med garasje for en samlet sum av kr. 430.000,-. Garasjen fulgte ikke med, og kjøperen ble påført et økonomisk tap på kr. 50.000,- Høyesterett kom til at dette ikke kunne anses for et vesentlig avtalebrudd. Andre forhold av relevans enn det objektive avviket fra det avtale vil bl.a. være om mangelen kan avbøtes med andre sanksjoner, f.eks. retting, årsaken til mangelen og virkningen for selger ved evt. heving.

Om en mangel ikke oppfyller vilkårene for heving, betyr det ikke at man ikke har andre mangelsanksjoner i behold, som f.eks. prisavslag.

Erstatning er en sanksjon kjøper kan fremme ved siden av andre krav så langt det foreligger et økonomisk tap som ikke blir dekket på annen måte. Selger har et tilnærmet absolutt erstatningsansvar for direkte økonomisk tap kjøperen er påført som følge av mangelen pga. innføring av det såkalte kontrollansvaret i avhendingsloven. Kontrollansvaret medfører at selger er erstatningsansvarlig uten skyld med mindre selgeren kan godtgjøre (bevise) at mangelen oppsto pga. en hindring utenfor selgerens kontroll, og det ikke var rimelig å vente at selgeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at selgeren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Disse kravene blir praktisert svært strengt, og det foreligger en høyesterettsdom som kan tyde på at også skjulte mangler blir ansett for å ligge innenfor selgers kontrollsfære.

Indirekte tap kan som hovedregel kun kreves erstattet der selger har utvist skyld (klanderverdig opptreden). Direkte tap er f.eks. utgifter til rørlegger der en lekkasje oppstår og man umiddelbart må få stoppet den. Et indirekte tap er eksempelvis at mangelen påfører annet enn boligen selv en skade, f.eks. at vannlekkasjen skader underliggende leiligheter.

Tapet må også være en påregnelig følge av mangelen, dvs. at en kan ikke kreve erstattet uvanlige tapsposter som vanligvis ikke oppstår som følge av mangelen. Men ved skyld (klanderverdig opptreden) kan det være at også mer eller mindre upåregnelige kostnader kan erstattes. En kan heller ikke få erstatning dersom en ikke har et økonomisk tap, eller dersom det økonomiske tapet blir kompensert på annen måte, f.eks. ved prisavslag.

En kjøper har rett etter loven til å tilbakeholde så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet (eller kravene) blir dekket. Dette forutsetter naturligvis at kjøpesummen ikke allerede er overført selger. Kjøper kan kun tilbakeholde så mye av kjøpesummen som dekker ens eget krav; holder en tilbake mer misligholder kjøperen i prinsippet selv kontrakten. Eksempel: Oppdager man at badet har en råteskade som vil koste ca. kr. 100.000,- å utbedre, kan en ikke tilbakeholde hele kjøpesummen på kr. 2.000.000,-, men kun kr. 100.000,- Et visst slingringsmonn er det for kjøper dersom det er usikkert hvilket verditap mangelen utgjør.

Eierskifteforsikring – hva er det for slags dyr?
Det er blitt hovedregelen at selgere tegner såkalt eierskifteforsikring ved salg av fast eiendom. En eierskifteforsikring kan defineres som en forsikring selger tegner for å forsikre seg mot evt. krav fra kjøpers side som en følge av avtalebrudd i fem år.

I teorien skal dette gi kjøperen større mulighet for å få sitt berettigete krav dekket, idet et forsikringsselskap må antas å ha større betalingsevne enn selger (som ofte vil være en annen privatperson). I realiteten er dette noe som gir kjøper en bratt motbakke hvis det avdekkes mangler.

Eierskifteforsikringsselskaper vil erfaringmessig avvise alle krav standardmessig, og kun utbetale når det ser seg nødt til det. Selskapene har også midler og ressurser til å gjennomføre (retts)prosesser en ordinær selger ikke ville hatt mulighet til, og som kjøper heller ikke har råd til. I noen tilfeller vil kjøper derfor bli tvunget til å oppgi et berettiget krav.

Ved en tvist vil imidlertid mange ha innboforsikring (eller annen forsikring) som inneholder rettshjelpsdekning. Slik rettshjelpsdekning dekker utgifter til egen advokatbistand når man er involvert i en tvist. Det er viktig å være klar over at en tvist etter ordinære forsikringsvilkår foreligger når et krav er fremsatt og bestrid, m.a.o. foreligger dekning først når eierskifteforsikringsselskapet har avvist ansvar. Det kan i seg selv ta lang tid før eierskifteforsikringsselskapet faktisk bestrider kjøpers krav.

Blir man avvist av et eierskifteforsikringsselskap anbefaler vi at kjøpere ikke uten videre oppgir sitt krav dersom de mener det er reelt. Vi anbefaler derimot at man oppsøker en advokat for å få vurdert situasjonen.

Boligkjøperforsikring – eierskifteforsikringens motstykke
En mindre kjent type forsikring, som nå blir mer og mer utbredt, er den såkalte boligkjøperforsikringen. Denne forsikringen vil dekke kjøpers utgifter til å fremme sine rettslige krav etter avhendingsloven. Det ligger en mer utfyllende artikkel om denne forsikringstypen her på hjemmesiden.

Ole-Sverre Midling-Hansen
Advokatfullmektig

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no