Rosenborggata 9 A - 0356 Oslo - Telefon 907 81 521 - Epost

Forlengelse av festekontrakter – plenumsdommene

I september avsa Høyesterett tre plenumsdommer i tvister om festeforhold. To av dommene gjaldt festers rett til å forlenge festekontrakten, den tredje gjaldt hvorledes innløsningssummen skal beregnes når fester krever å innløse tomten. Alle dommene tar opp prinsipielle spørsmål vedrørende grunnlovens forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft, og kravet om at den som tvinges til å avstå eiendom skal ha kompensasjon for det. I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på hva dommene om forlengelse har å si for fester og bortfester.
Tomtefesteloven dreier seg naturligvis ikke om fester under åpen himmel, men festere over det ganske land har hatt god grunn til å ta seg en fest etter at dommene falt. Ordet ”feste” kan for øvrig like godt byttes ut med ordet ”leie”. Fester blir dermed tomteleier, mens bortfester blir tomteutleier. Det som skiller tomtefeste fra vanlig husleie er at festeren eier den eller de bygninger som er eller blir oppført på tomten.

Tomtefestelovens bestemmelser om forlengelse.
Dersom fester skriftlig krever at festekontrakten skal forlenges senest ett år før kontraktstiden utløper, må bortfester, slik tomtefesteloven lyder i dag, finne seg i det. Det spesielle med loven, og det som reiste spørsmål om grunnlovsstrid, er at festeren kan kreve at kontrakten skal forlenges på de samme vilkår som gjelder etter den gamle kontrakten. Praktisk viktig er at fester kan forlange at han ikke skal betale en større festeavgift enn hva han allerede gjør. Dagens lov gjør altså unntak fra det som ellers er utgangspunktet i kontraktsretten, nemlig at når en kontrakt utløper så står begge parter fritt til å bestemme om de vil inngå en ny kontrakt, og de står også fritt til å se helt bort fra vilkårene i den gamle kontrakten når det skal fremforhandles en ny.

For fester er tomtefestelovens ordning særdeles gunstig, mens bortfester over tid er blitt gitt mindre og mindre råderett over egen eiendom. Det er ikke vanskelig å tenke seg at bortfester ofte kan oppnå en langt høyere festeavgift, dersom han hadde rett til å inngå en helt ny avtale – enten med den gamle eller en ny fester. Bortfester påtvinges m.a.o. et fortsatt festeforhold med den gamle fester, til gammel festeavgift. Fra bortfesters synsvinkel er dette i aller høyeste grad en lov med tilbakevirkende kraft. Bortfester har inngått en tidsbestemt avtale, i den tro at han kan fremforhandle en ny og etter dagens markedsnivå riktig festeavgift når avtalen utløper. Lovgiver har således grepet inn i kontraktsforholdet, og i realiteten omgjort den tidsbestemte avtale til å løpe på ubegrenset tid.

Ikke grunnlovsstrid.
I den første dommen fant Høyesterett at lovbestemmelsen ikke var grunnlovsstridig. Etter rettspraksis er ikke lover som griper inn i tidligere inngåtte kontrakter automatisk grunnlovsstridige. Det hele beror på en avveining av kontraktspartenes interesser.

Til tross for at regelen kan virke urimelig overfor den enkelte bortfester, fant Høyesterett at hensynene i festers favør veide tyngst. Høyesterett viste bl.a. til at det normalt er fester som har nedlagt den største økonomiske innsatsen i festeforholdet, ved å oppføre en bygning (eller flere) på tomten. Det eneste bortfester normalt gjør er å stille sin tomt til disposisjon, mot å betinge seg en festeavgift som kompensasjon. I tillegg talte såkalte boligsosiale hensyn for at regelen ikke var grunnlovsstridig. Fester av tomt til boligformål (en bolig der man bor fast) har gjerne innrettet seg på at han og hans familie kan bli boende i det huset han har oppført, uten å måtte akseptere en ny og høyere festeavgift hver gang kontrakten utløper. Hvis bortfester kunne kreve at det skulle avtales en ny festeavgift, ville han lett kunne presse fester til ikke å forlenge kontrakten, ved å betinge seg en avgift som overstiger det fester kan leve med.

Fritidsboliger.
Boligsosiale hensyn har naturlig nok ikke samme tyngde ved feste av tomt til fritidsboliger, idet det forutsettes at festeren bor fast et annet sted enn i sin fritidsbolig. Det er altså ikke slik at festeren risikerer å bli stående på gaten hvis han ikke gis rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår. Det var derfor nærliggende å tro at avveiningen mellom kontraktspartenes interesser ville slå noe annerledes ut i den andre dommen, som i motsetning til den første nettopp gjaldt feste av tomt til fritidsbolig.

I den meget kortfattede dommen innleder Høyesterett med å si at bortfesters anke ikke kan føre frem, av grunner som går frem av den første dommen. Det eneste som faktisk drøftes i dom nr. 2 er hvorfor saken ikke stiller seg annerledes når det er tale om fritidsboliger. Høyesterett viser til at lovgiver har ment og villet at de to festeformålene skal behandles likt, og selv om boligsosiale hensyn ikke gjør seg gjeldende, sies det at den trivsel og velferd som ligger i det å ha en egen fritidsbolig må tillegges stor vekt.

Etter vår oppfatning står ikke denne begrunnelse helt i stil med de to andre velbegrunnede dommene som falt samme dag. Lovgivers hovedpoeng med å sikre festeren forlengelsesrett på samme vilkår som før var å sikre ham retten til egen bolig, ikke å sikre ham fortsatt trivsel og velferd.

Dommen er imidlertid en enstemmig plenumsdom, og da kan bortfestere mene hva de vil om begrunnelsens overbevisende kraft. Slik rettstilstanden er i dag, har festere anledning til å forlenge festekontrakten inn i evigheten. Forskjellene mellom å eie og leie tomt er dermed ikke så stor som man skulle tro, og det er i realiteten skjedd en betydelig verdioverføring fra grunneiere til festere.

Ole Christian Høie
Advokat


Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no
Telefon 907 81 521