PRAKSISEN ER AVSLUTTET - Les mer her

Utdeling fra uskiftebo - gave eller gavesalg av fast eiendom – hvem må saksøkes?

Arveloven § 19 regulerer konsekvensene av ulovlige gaveutdelinger eller salg av fast eiendom til underpris. I denne artikkelen, som har sitt utspring i to helt ferske høyesterettsdommer (fra 2010 og 2011), legger vi til grunn at en konkret transaksjon kan angripes i medhold av § 19. (Transaksjoner som kan angripes må dreie seg om gave eller gavesalg, og mottakeren må ha handlet uaktsomt – visst om eller burde visst om gaveelementet). Spørsmålet som her skal drøftes nærmere, er hvem som i så fall må saksøkes.

Ulovlige utdelinger fra uskiftebo er forøvrig nærmere omtalt i en annen artikkel her.

Inntil dommen fra 2010 ble avsagt, var det antatt at det normalt var tilstrekkelig å saksøke den som hadde mottatt en ulovlig gave eller hadde kjøpt en fast eiendom til underpris. I dommen fra 2010 hadde to søsken reist omstøtelsessak etter § 19 , men de hadde i tråd med prosessfullmektigens oppfatning kun saksøkt søsteren, og ikke moren (også). Under sakens behandling i Høyesterett, tok retten av eget tiltak opp spørsmålet om ikke den opprinnelige tingrettsdommen måtte oppheves og saken som sådan avvises fra domstolene, fordi moren som giver/selger ikke også var blitt saksøkt.

Normalt vil det ikke være noe i veien for at et søksmål bare reises mot en kjøper, så lenge dommen ikke etter sitt innhold berører selgerens rettsstilling. I 2010-dommen fant retten at en avgjørelse om omgjøring og plikt til tilbakeskjøtning av eiendommen til uskifteboet fra mottakers side, også ville få direkte virkninger for moren og uskifteboet, siden det hadde funnet sted et gavesalg til underpris. Når mottaker da skjøtet eiendommen tilbake, forutsatte det samtidig at moren (uskifteboet) tilbakebetalte selve kjøpesummen. Og en dom avsagt kun mot kjøperen kunne ikke forplikte selgeren – det ville kreve en rettsavgjørelse mot selger for at kjøper hadde et rettskrav på oppfyllelse fra morens side. En domstol kan ikke, som lagmannsretten hadde gjort i denne saken, dømme som den gjorde:
”C dømmes til innen tre uker fra rettskraftig dom å skjøte eiendommen … tilbake til D i uskiftet bo mot å få tilbakebetalt den erlagte kjøpesum”.

(Det skal for ordens skyld tilføyes at førstvoterende i Høyesterett redegjorde ganske inngående også for sitt syn på sakens realitet, og konstaterte at hvis begge parter hadde vært saksøkt, ville retten ha kommet til at gavesalget det var snakk om hadde stått seg, fordi det ikke var sannsynliggjort at kjøperen hadde vært uaktsom – hun hadde innrettet seg i tillit til en takst som hun antok ga et tilfredsstillende uttrykk for eiendommens markedsverdi.)

Om det helt sentrale og avgjørende temaet i saken, gir dommen uttrykk for følgende: ”Omstøtelsessaken er kun reist mot kjøperen av eiendommen – C. Men det er ikke tvilsomt at omstøtelseskravet direkte berører D’s rettigheter og plikter. Omstøtelse ville innebære at eiendommen måtte tilbakeskjøtes til henne, samtidig som hun måtte tilbakeføre sin andel av kontantbetalingen til C. Så også vektige oppgjørstekniske hensyn tilsa at selger måtte kunne trekkes inn: Med mindre hun tilbakeførte vederlaget, ville kjøper rettmessig kunne motsette seg tilbakeskjøting i henhold til dommen. En slik tilbakeføringsplikt av vederlaget vil selger imidlertid bare ha dersom dommen i saken også er bindende for henne. Skulle den bli det, måtte søksmålet også rettes mot moren.

Dommen fra 2011 – litt nærmere om tvungent prosessfellesskap og partenes pretensjoner (anførsler)
I denne dommen kom spørsmålet om hvem som måtte saksøkes opp på ny, idet to søsken saksøkte den tredje med krav som ble rettet direkte mot henne. Hvis det åpenbart bare var henne saken dreide seg om, sa naturligvis Høyesterett at det i så fall ikke hadde vært noe i veien for at de valgte en slik fremgangsmåte. Men det var fremsatt anførsler i saken om at selger i realiteten hadde gitt avkall på den delen av salgsbeløpet som ennå ikke var betalt. Og da sa Høyesteretts ankeutvalg som følger:

”Dersom dette er tilfellet, finner ankeutvalget at dommen berører henne på en slik måte at kravet til rettslig interesse ikke er oppfylt, noe som tilsier at dommen må oppheves. ”

Oppsummering Den som vil angripe en gavetransaksjon eller et gavesalg heretter, må nøye vurdere om ikke også giveren/selgeren må saksøkes i tillegg til mottaker/kjøper. Selv om det fra starten av skulle fremstå som nokså usannsynlig at giver ikke behøver å saksøkes, vil resultatet raskt bli avvisning allikevel fra domstolene hvis motparten tar til motmæle og fremsetter anførsler/argumenter som ikke med sikkerhet kan tilbakevises og som faktisk trekker den avhendende part inn i saken.

Hvis vi tenker oss et gavesalg, er svaret gitt i henhold til Høyesteretts ferske avgjørelser. Da vil avhenderen måtte foreta en tilbakebetaling av vederlaget hvis gavesalget blir ansett i strid med Arveloven § 19 og må følgelig trekkes inn som part i saken. Men selv om det foreligger en ren gavetransaksjon, kommer man fort ut å kjøre hvis motparten kan trekke inn argumenter som peker i retning av at giveren allikevel blir berørt av rettssaken – rent objektivt kan hun jo ha betinget seg enkelte fordeler som hun nå kanskje går glipp av, og rent subjektivt kan motparten fremsette slike (pretensjoner) anførsler i saken, og da er saken plutselig i faresonen.

Det tryggeste pr i dag synes å være å gi det råd at begge parter bør saksøkes. De motforestillinger som tidligere gjorde seg gjeldende var dels et ønske om å spare ”den gamle”, og dels prosessøkonomiske hensyn for den samme – det blir en økonomisk belastning også å bli trukket inn i denne type ofte omfattende saker. Så disse hensyn må nok vike for realiteten – risikoen for at et på alle andre måter legitimt søksmål blir avvist fra rettsapparatet, eller en dom blir opphevet og avvist av ankeinstansen. Det presiseres for ordens skyld at hvert enkelt saksanlegg må vurderes ut fra det relevante faktum i den enkelte sak, og at det som sies ovenfor er uttrykk for et generelt råd.

Ole Christian Høie
februar 2011

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no