PRAKSISEN ER AVSLUTTET - Les mer her

Utleier og leiers plikter under leieforholdet – særlig med tanke på vedlikehold og påkostninger

Hvilke plikter har du som utleier og du som leier i et husleieforhold? Hva hvis varmtvanns-beholderen plutselig ryker og oversvømmer leiligheten, og kanskje også naboleiligheten; er det da utleier eller leietaker som har ansvaret for den skade som har oppstått? Og hvem hadde ansvaret for å vedlikeholde varmtvannsbeholderen i utgangspunktet, noe som kanskje kunne forhindret lekkasjen?
Grunnleggende plikter
Leie av husrom er regulert i husleieloven av 26. mars 1999 nr. 17. Utleiers og leiers plikter i leietiden er regulert i lovens kapittel 5. De grunnleggende plikter utleier og leier har under leietiden følger av loven § 5-1.
Utleiers grunnleggende plikt er å stille det aktuelle husrom til disposisjon i samsvar med avtalen. Den skal være klar for innflytting til det tidspunkt som ble avtalt, og standarden på leiligheten skal være i samsvar med det som ble avtalt i kontrakten. Har man inngått en avtale om at leiligheten skal komme med hvitevarer, skal leiligheten inneha slike hvitevarer. Utleier plikter gjennom hele leietiden å opprettholde leiligheten i denne avtalte stand.
For deg som leier derimot, er din grunnleggende plikt å behandle boligen du leier med tilbørlig aktsomhet, og også i samsvar med det som er avtalt i leieavtalen. Dette vil i all hovedsak si at du som leier må utvise vanlig fornuft ved behandlingen av leiligheten. En kan ikke behandle boligen en leier som en vil, i hvert fall ikke på en slik måte at dette skader eller forringer dens stand. En kan også ha en mer aktiv plikt til å gripe inn dersom en oppdager skader på leiligheten, for eksempel en lekkasje fra vaskemaskin.

Utleiers og leiers mer konkrete plikter – lovens § 5-3
Loven inneholder altså regler som regulerer forholdet mellom partene. Det er mulig å avtale en annen regulering av pliktene enn husleieloven gir anvisning på, men med ett viktig unntak: Det kan ikke avtales vilkår som er dårligere for leier enn dem som fremgår av lovteksten!

For det annet er det sentrale at husleieloven, dersom ikke annet blir avtalt, legger ansvaret for at husrommet i leietiden holdes i samme stand på utleier – mao den som til enhver tid er eier av det utleide husrom, jf § 5-3 første ledd. Når det gjelder innendørs vedlikehold, er reglene noe annerledes – se nedenfor. Utleier plikter både å vedlikeholde selve det utleide areal som leier har eksklusiv adgang til (for eksempel arealet innenfor leilighetens fire vegger), og eiendommen for øvrig – dvs. fellesarealer (gang, trapp etc.) som leier har adgang til. Utleier plikter å forestå og påkoste det som er nødvendig for å opprettholde husrommet i avtalt stand gjennom hele leieperioden. Her ser vi altså at det som er avtalt ved inngåelse av leieforholdet, blir bestemmende for utleiers vedlikeholdsplikter gjennom leieforholdet.

Ut over dette kan en si at vedlikeholdsplikten for utleier har to sider. Den første er den alminnelige vedlikehold som foretas med jevne mellomrom for å forebygge at mangler oppstår. Den annen er at reparere de umiddelbare mangler som måtte oppstå, for eksempel at varmtvannsbeholderen plutselig ryker.

For det tredje er leier etter annet ledd i § 5-3 pålagt en såkalt ”indre vedlikeholdsplikt”. Dette vil si at hvis ikke annet er avtalt, har leier hovedansvaret for vedlikehold av inventar og utstyr som måtte befinne seg innenfor det utleide husroms fire vegger. Bestemmelsen nevner uttrykkelig ”dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere”, men også annet inventar og utstyr omfattes. At annet kan avtales er et unntak fra lovens hovedprinsipp.
Sentralt er at denne indre vedlikeholdsplikten innebærer at leier må forestå arbeidet og også bære utgiftene til dette vedlikeholdet. Overholdes ikke vedlikeholdsplikten, og utleier får et økonomisk tap, kan leier bli erstatningsansvarlig, se husll. § 5-7(2). Hva angår omfanget av leiers plikter er dette noe usikkert, men strekker seg antakelig til mer enn sedvanlig vedlikehold som for eksempel å olje dørlåser, skifte ut mindre deler på for eksempel varmtvannsbeholder. Leier plikter derimot ikke å skifte ut hele eiendeler inne i leiligheten. Ryker komfyren er det ikke du som må kjøpe ny, men denne plikten påligger utleier.

Vannskade
Og hva så med skadene som oppsto når den innledningsvis nevnte varmtvannsbeholderen sprang lekk, og medførte skader både på leiligheten den var i og naboleilighetene?
Å reparere slike skader blir regnet til utleiers vedlikeholdsplikter, og påligger ikke leier. Imidlertid er det viktig å være klar over at dersom denne skaden er resultat av at leier ikke har overholdt sine egne vedlikeholdsplikter under leieforholdet, så kan leier bli ansvarlig for utleiers økonomiske tap.
Sentral i forbindelse med slike skader er husleielovens § 5-5, som for det første gir leier plikt til å straks varsle utleier dersom han oppdager skader som må utbedres uten opphold. Om andre skader må leier gi beskjed innen rimelig tid. For det annet har leier etter annet ledd i bestemmelsen en mer aktiv plikt til å handle for å avdempe følgene av slik skade som han måtte oppdage. Du som leier kan imidlertid ikke kreves å ha gjort mer enn det som klart fremsto som et tiltak som burde ha vært iverksatt. Et eksempel: I forbindelse med varmtvannsbeholderen som springer lekk, kan det være å skru av vannet i leiligheten, og varsle om uhellet der det er aktuelt med tanke på å redusere konsekvensene best mulig.

Advokatfirmaet Ole Christian Høie
www.advokat-hoie.no